財政部昨天公布，今年累計1至2月土增稅的稅收115億、土地交易件數8萬5,911件，都高於97年的同期水準，已超越金融海嘯之前的成績，顯示房地產景氣的樂觀氣氛。

2月份的土增稅為47億元，年增加20億元，年增率達77.0％。累計1至2月為115億元，年增63億，為94年同期以來最大，年增率1.2倍，則創民國66年以來的新高，主要因房地產上漲，交易熱絡，及前一年基期較低所致。2月份土地增值稅起徵件數35,820件，年增26.2％，累計1至2月為85,911件，年增56.6％。

今年1至2月的土增稅收，若和金融海嘯前的高點97年同期業績相比，增幅23.22％，房地產景氣復甦程度大於其他各行各業；以個別縣市看，台北市增加38.18％，台北縣成長5.17％，台南市1.1倍，嘉義市2倍。

2月份全國稅收只有305億元，主因農曆春節，工作天數減少所致。為去除季節性因素，合併計算1至2月全國稅收為1,438億元，年減2％，因為所得稅尚在衰退。而和當期景氣相關的營業稅、證交稅的表現都很好，展現景氣復甦。

累計1至2月，營業稅收384億元，年增37.1％，因民間消費回升及前一年同期受金融海嘯影響，比較基期較低。累計1至2月證交稅160億元，年增124.6％。

反觀所得稅部分，累計1至2月，綜所稅405億元，年負16.7％，因為薪資扣繳稅款減少。

「升息」不但牽動今年股市表現，更影響購屋族的荷包！升息趨勢已成定局，政府又祭出200萬零利率優惠房貸，壽險業者則強打固定利率房貸專案搶市，不過，畢竟升息的時間和幅度仍不確定，房仲業者建議民眾可以「政府優貸＋短年期固定型」先規避升息風險，或是結合「固定型＋指數型」的房貸商品，可將升息風險降至最低！

目前銀行主推優惠房貸，幾乎都是以前低後高型為主的3段式房貸，也就是第一段利率通常只有6個月，此段利率最低（目前多在1.5~1.7％視客戶條件，最低至1.25％），以吸引客戶；2年內逐步調高利率（目前多在2.2~2.5％），就算市場不升息，房貸利率還是會在2年內升高。

至於壽險業近期推出的房貸商品，則多以預防升息風險的短年期固定利率為主，且因為市場反應不錯，其中三商美邦人壽日前就宣布續推該類房貸商品。

壽險業者以貸款800萬元來計算，若依公銀行庫3段式指數型房貸（前半年1.639％ ，後半年1.838％ ，第2年起 2.188％）假設房貸利率為），前3年利息負擔約49萬元，如利率走升，在銀行持續調升利率的情況下，選擇指數型房貸，未來房貸利息的負擔，勢必日益沉重，若依三商美邦3年固定利率房貸（3年固定1.88％），3年利息約為45萬，3年下來至少省了將近4萬元的利息。

目前銀行主推優惠房貸，幾乎都是以「前低後高型」為主的3段式房貸，也就是第1段利率通常只有6個月，此段利率最低（目前在1.5~1.7％視客戶條件，最低至1.25％），以吸引客戶上門；2年內逐步調高利率（目前多在2.2~2.5％），就算市場不升息，房貸利率還是會在2年內升高。

保誠人壽放款部經理郭繼承表示，在市場長期利率預期將緩步走升的情況下，短中期固定型房貸同時擁有穩定家庭財務支出及規避升息風險的雙重優勢。

不過，富邦人壽認為，「前低後高型」的房貸商品，通常在最後一階段，利率加碼幅度都很大，適合短期清償者，但對於台灣民眾一般7至10年的還款習慣而言，相當不利，若再加上升息，民眾房貸壓力可能更喘不過氣。

因此，有壽險公司推出結合固定型和指數型的房貸商品，強調指標利率未調高之前，房貸利率就會一直維持在1.85％。

房仲業者則建議現階段購屋族可以選擇固定低利年期相對較長的商品，或是去計算固定利率之後的加碼幅度，目前來說如果前3年平均利率可以鎖住在2.3％以下的話，都算是相對划算的商品，也不較不用擔心短期內升息帶來的影響。如果再搭配政府祭出的200萬零利率房貸專案，將可省下一筆可觀的利息支出。

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打擊炒房，政府多管齊下，各部會動作一波波。央行總裁彭淮南昨日證實，包括調升存款準備率、選擇性信用管制，「這些都有可能」，他強調央行政策「力道都很強」。經建會則提出對非自用住宅課以重稅等措施。這些措施都將緊收市場資金，並大幅提高投資客成本，藉此抑制房價。

有關抑制房價政策，彭淮南表示「我現在只能當啞巴」，他強調央行政策「力道都很強」，提前揭曉恐傷及無辜。但據瞭解，持續收攏游資、管制銀行放款，是央行兩大主軸，彭淮南也已備妥資料，今日將向吳揆報告。

收攏游資部分，由於調升存準率「殺很大」，將待廿五日理監事會議再討論，目前只有腹案。行庫主管表示，調升存準率雖可行，但可能影響台股、甚至一般放款，波及經濟復甦力道，不得不多考慮。

此外，可觀察其他部會提出配套措施，如果能有效引導游資，存準率這招，不妨留待後續再出手。

至於選擇性信用管制，央行規畫針對「超漲」的特定區域，一定金額以上房貸和投資性房貸，限定貸放成數和期限，引導資金流向生產性用途。

除此之外，央行副總裁楊金龍也透露，或可比照香港作法，交易超過二千萬港幣者，提高稅賦；為嚴防炒作，購屋一年內過戶者，另加課印花稅。

至於升息與否，楊金龍昨日在立院財委會答詢時，漏了口風。他說，升息影響是全面性的，但目前房價狂飆只是短期、地區性現象，不宜採升息解決，可採針對性的政策來抑制房價。行庫解讀，央行月底升息機率「根本就是零」。

經建會主委蔡勳雄則提出幾項對策，他指出，為避免過高房價，造成民眾沉重負擔，對目前台灣自用住宅持有率達八成的自用住宅應採輕稅，但對投資和投機的非自用住宅，則應課以重稅，換言之，特定地區之「非自用」住宅地價稅或房屋稅，應該予以調高。

蔡勳雄強調，他不贊成現階段用升息方式，解決高房價問題，但可採用選擇性信用管制，以及「特定區域」調高非自用住宅稅率的做法，抑制高房價。

其次，台灣不動產估價制度與真正市場交易價格有所差距，蔡勳雄建議，房地產價格資訊要由內政部統一整理，並對外告知，才能讓大家了解市場，取得真正的交易價格，因為現在市場資訊有點不對稱。

第三，由於土地交易價格申報價有溢報的情形，讓投資客有炒作空間，蔡勳雄建議，地政司與公平會加強實際價格的稽查，地價的申報與查估制度都要改。

第四，為減少槓桿操作，蔡勳雄認為，銀行貸款成數要降低，央行與金管會在貸款成數調降，已經祭出相關政策。

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信義房屋分析，如此價位大部分都是雙薪家庭最可能負擔得起的價位；信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，以台北市97年度每戶可支配所得127.11萬元計算，若每月房貸負擔是所得的1/3，等於每月可支付房貸的金額約3.5萬元，若自備款3成貸款7成，則可購買總價約1000萬元的住宅，事實上，年後這類自住型的買方回籠，北市1000~1500萬元的購屋比重從1月的23%，增加至26.8%。

永慶房屋總經理葉凌棋則指出，在大台北地區，隨著捷運選擇居住地點，是個明顯趨勢，在此條件下，帶動農曆年後北縣千萬宅的買氣，讓北縣1000~1500萬元的比重從14.6%拉高至17.2%；尤其是三重、蘆洲地區近來外來客的比重快速增加。

信義房屋三重重劃店店長林宗聖分析，來三重、蘆洲購屋的買方，除了因為北市房價上漲，造成一般購屋人房價負擔增加外，北縣逐漸成熟的生活環境、價格相對還平實的大樓，加上北縣即將升格為新北市，與捷運蘆洲線年底前要通車，都是吸引台北市通勤族到此定居的主因。

台北市西側三重、蘆洲買氣漸增，汐止地理位置鄰近南港與內湖，加上鐵路到台北與南港車站距離近，吸引不少通勤族到汐止購屋，且捷運板南線通車至南港站後，由汐止搭火車到南港站，再轉成捷運南港線成為新的通勤動線，待捷運南港線東延段完工後，往北市東區機能可向上提升，持續吸引北市上班族到此購屋。

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農曆年後房市交易恢復正常，房仲業者觀察發現，農曆年後大台北地區內以實質剛性的自住需求買盤，最為積極，尤其總價1,000~1,500萬元的住宅比重明顯增加。

　　信義房屋比較內部成交資料統計，1月與農曆春節後至3月9日，台北縣、市住宅總價1,000~1,500萬元的購屋比重，增加2.6~3.8個百分點，其中北縣受惠捷運蘆洲線的蘆洲、三重與汐止地區買盤最為積極，「市中心上班、外圍區定居」趨勢日益明顯。

　　根據台北市97年度每戶可支配所得127.11萬元計算，若每月房貸負擔是所得的1/3，等於每月可支付房貸的金額約3.5萬元，若自備款3成貸款7成，則可購買總價約1,000萬元的住宅。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，1,000萬元的購屋預算，對於北市雙薪家庭，還在可負擔的範圍內，與期待等待房價回跌，有部分買方選擇積極看屋，看到合適的房子仍願意進場購屋，年後這類自住型的買方回籠，北市1,000~1,500萬元的購屋比重，從1月的23%增加至26.8%。

　　以三重、蘆洲地區為例，因為捷運蘆洲支線年底前即將通車，近期買氣就明顯增加。信義房屋三重重劃店店長林宗聖指出，三重的富貴段重劃區，近期就有不少來自北市的外來客，觀察後大致可分成三類客層，其一大約是在北市工作的首購族，他們購屋預算約在800~1,000萬元，會在重劃區內尋找2~3房加車位的新大樓；第二類則是父母出資贊助下一代，他們多選擇3~4房含車位的產品，1間房可供雙親不定期居住；第三類則是北市的退休族，這類換屋族趁著市區房屋價格好時，「賣北市舊房、買北縣新樓」，不僅可享受好的生活品質，手上又可多一筆靈活運用的資金。

　　另外，三重未來捷運站旁的大樓產品，就是北客高指名度的產品，主力的3~4房產品，總價800~1,000萬元，買氣維持穩定。也有年輕新婚的購屋族，到三重的捷運站附近，尋找總價僅500~600萬元的2房產品，相同的預算，在台北市的捷運站旁，僅能買小套房。

　　因為北市房價上漲，造成一般購屋人房價負擔增加外，北縣即將升格為新北市，與捷運蘆洲線年底前要通車，都是吸引台北市通勤族到此定居的主因。

台北市西側的三重蘆洲買氣漸增，在台北市東側的相對平價區段，則以汐止的買氣最佳，汐止地理位置鄰近南港與內湖，加上鐵路到台北與南港車站距離近，吸引不少通勤族到汐止購屋。

　　且捷運板南線通車至南港站後，由汐止搭火車到南港站，再轉成捷運南港線成為新的通勤動線，待捷運南港線東延段完工後，往北市東區機能可向上提升，持續吸引北市上班族到此購屋。

　　以北市的觀點到北縣看屋，乍看下都很心動，認為房價便宜、房子又新。不過信義房屋建議，「北市工作、北縣定居」的買方，必須重建一套新的生活習慣，買屋前可先想一想，若可接受這樣的條件，北縣的新成屋的確是自住客當下不錯的選擇。

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市場游資約六兆

由於擔心保險業資金投入房市，高房價問題將更嚴重，立院財委會昨作成決議，金管會、財政部應配合經建會提出辦法，鼓勵國內銀行、保險業者，引導「爛頭寸」支持愛台十二項建設、六大新興產業等。

陳?說明，保險業投資不動產總額，不得超過資金三十％，去年底保險業不動產投資比率僅四．八一％；而且過去五年，保險業平均每年投資不動產不到四百五十億元，占全國土地買賣金額僅約二．八％，比率不高。

陳?並表示，保險業除購買公債外，也可直接投資公共建設，金管會曾兩度行文經建會，希望有長期固定收益的公共建設，讓保險業者可以參與投資。

經建會官員則說明，積極促進民間參與新興產業投資，初估未來三年可帶動民間投資四千餘億元，一直都很歡迎銀行及保險業者參與投資；事實上，如愛台十二項建設總經費三．九九兆，為達民間投資三成目標，經建會當初即設計許多機制，包括透過跨域、跨部門，將土地開發與公共建設做整合性計畫以提高民間參與誘因。

經建會主秘廖繼宗指出，公共建設未限制金融保險業投資，反倒是金管會對金融保險業有投資上限與標的問題，以目前的例子來看，金融保險業參與公共建設投資大多是扮演融資角色或合資。

經建會部門計畫處副處長詹方冠則表示，歡迎金融保險業參與投資公共建設，台北一○一就是北市府與民間企業共同開發的ＢＯＴ個案，當初參與的民間企業除了開發金、中信金，還有中國人壽與國泰人壽等壽險業。

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對此，財政部已研擬方案，非住家用房屋下限稅率將調高，並將調高地價稅累進稅率，初估每年增加稅收一百六十多億元。由於涉及地方政府權責，財政部本月中將邀集二十五縣市討論。

蔡勳雄昨天表示，有人倡議利用升息的手段抑制國內房價，但是高房價並非全面，且升息雖讓房貸利率提高，卻同時也會打壓產業發展，不是解決高房價問題的方法。

稽查實際交易價格 防止炒作與套利

蔡勳雄說，他仍然認為高房價是市場供需問題，但制度有調整空間，比如台灣房屋交易的利得不納入所得課稅，而是課徵土地增值稅，增值稅率雖高，但估價制度不合理，以公告現值來課徵，偏離市價過大，加上利率長期處於低檔，投機客買賣房子成本低，當然就助長炒作。

要如何解決高房價問題？蔡勳雄提出四大主張，第一、降低資訊不對稱，加強房價訊息的揭露，他建議由內政部統一整理對外公告；第二、從申報與查估制度著手，不動產交易員、地政司應加強對實際交易價格稽查，避免地價溢報情況，減少炒作與套利空間；第三、銀行利率低且市場資金寬鬆，造成投機客高槓桿操作盛行，他贊成銀行採用提高貸款利率的選擇性限制信用交易作法；最後，台灣自用住宅持有率達八成，自用住宅輕稅政策是對的，但投資和投機的非自用住宅可考慮調高稅率課以重稅。

營業用房屋稅 財部擬調為四至五％

財政部長李述德昨則在立院財委會表示，房價飆漲，公股銀行對投資型個案應斟酌降低核貸成數、提高利率或縮短寬限期，以防止客戶短線操作。

另，有關提高非自用住宅稅率，根據財政部初步規劃，營業用房屋稅率將由三至五％，調高為四至五％；非住宅非營業用房屋（私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等）稅率由一．五至二．五％，調高為二至二．五％。由於目前各縣市多以最低稅率課稅，非住家用房屋稅調高後，稅負勢必加重。

地價稅累進稅率也將調高，目前一般用地地價稅基本稅率千分之十，超過累進起點地價者，累進稅率為千分之十五至千分五十五，將調高為千分之十七至千分之六十五。

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抑制房價飆漲，成為立法院財委會昨天全天焦點。立委要求徹查保險業炒樓情況，請金管會清查保險業近五年、每筆三億元以上素地交易的後續狀況。且請內政部與金管會共同推動不動產交易資訊透明化，三個月後公開相關資訊給社會大眾，以避免不肖建商利用資訊落差，炒作房價。

立委羅明才表示，為避免財團炒地造成民怨，要求金管會全面清查保險業過去的不動產投資動態，列出十大炒地肥貓。立委賴士葆則請金管會要求銀行公布房地產交易價格，他相信將不動產資訊公開後，抑制不正常炒作的效果遠大於其他作法。

金管會主委陳冲說，資訊公開對房地產價格正常化有幫助，已委託聯合徵信中心進行相關資訊建置。但這項資料有侷限性，只是銀行提供資料，不包括沒有貸款房屋。

內政部次長林慈玲表示，已在進行不動產交易資訊透明化工作，歡迎金管會提供相關資料。三個月後所公布資料將會是區段化與去識別化，以免影響個人隱私。

至於立委關切是否考量課徵空地稅或豪宅稅，財政部長李述德指出，「空地稅」與「豪宅稅」都是地方政府權限，其中「空地稅」只是現行「地價稅」稅額的二到五倍，在公告地價偏低下，不致於構成空地地主的負擔，對抑制房價效果有限。

至於行政院長所提「照價收買」想法，李述德表示，實際上，在執行上可能有困難。就算在合約中載明「附買回條款」，但所有權已經轉移，後續很難處理。

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