裝潢房子時，最怕的就是做錯決定，花錢事小，萬一人住了進去，才發現當時設計的想法錯誤，讓生活反而更不便利，這個時候，如果要更改設計，勢必會大大影響家人們的日常生活，因此，設計師建議，事前一定要充分討論，避免這樣錯誤發生！

■　少作裝飾的吧台 客廳及主臥是重點

　　「吧台是裝飾大於實用的裝修工程！」設計師說，吧台櫃因為深度比一般櫃子深30公分以上，每尺的價格也要NT＄3,800～4,500元，這還不包括吧台的水電設備，有些人作吧台是為了區隔空間，「與其作吧台，不如作個收納中高櫃，還比較實用！」

　　裝修預算分配，要依空間的需求而定，把大部分的預算，花在最在意或最重要的空間，一般而言，客廳的重要性是大於主臥。因為客廳代表著門面，花的錢最容易被看到，其次是主臥，其它像客房並不常用，不需要花太多的錢作裝修，所以寧可買一組好一點的沙發，也不要買張根本睡不到的床，在主臥方面也可以在主臥的主牆，作個簡單的造型間接燈光，雖然花錢，卻讓臥室的等級拉高。

■　錢花在看得到的地方 陽台盡量不要外推

　　一般的裝修工程，只要動到泥作、水電及拆除工程，就不會便宜，不僅如此，這些工程都是眼睛看不到或不會注意的地方，如果錢不多，又想省錢，就盡量少動像是泥作、水電及拆除工程，而以看得到的地方為主，像是燈光或是家具等，只要燈光美，家具質感好，就可以達到裝修的效果。

　　很多人裝修時喜歡將陽台外推，以增加室內空間。這樣雖然可以換來空間，但也相對花錢，要是非推不可，又想省錢，只要不動到陽台落地門的水泥牆，就可以省下拆除牆及後水泥修補及重貼磁磚的費用；很多人只要家中有多餘的空間，都會想到作和室，想像客人來時，可以泡茶聊天，但最後的結果往往是空置不用；更衣室所佔的面積比衣櫥來得大，臥房的面積最少也要5坪以上，但裝修成本卻比衣櫥來得省，只要在臥房隔一道牆，加上簡單的五金就可作成更衣室。

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提到南投她是台灣最大觀光大縣，縣政府與民間齊力拼觀光，優美的景點與觀光活動吸引無數中外佳賓，但是，若想在南投著名的觀光小鎮置產或經商的話，房子和土地似乎都很貴了！南投往南有另一個觀光小鎮正在崛起，她就是『竹山鎮』。竹山好山好水、土產小吃多到數不清，周邊有茶鄉鹿谷溪頭等景點，最讓人印象深刻的竹山的土地與房價特別友善，「竹山鎮」吸引外來退休族結伴移居，待住習慣後開始將自宅開裝辦起民宿，將竹山好山好水好風景一起分享國人。

■　竹山有完全生活機能與景點亮麗 大自然恩賜空氣陽光水

　　代銷業者蘇經理說，竹山位處低海拔氣溫低，有平原與和緩的山坡，適合番薯、鳳梨、竹筍、茶等農作物，即便在盛暑的6~8月也不需要吹很多冷氣！移居到別墅社區的住戶全都是台中市區及北部人。他們就是看中竹山的好山好水好空氣，房價與眾多的亮麗景點更是誘因，竹山就在中二高邊交通非常方便，有鄉村風景區的優點卻毫無偏遠落伍的缺點！超市、醫院、學校一應俱全，走二高離南投縣治南投市車程15分鐘，到台中市約30分鐘。

■　400萬元住別墅兼開民宿 交通便利物產豐富景點多

　　民宿業者周先生說，南投民宿發達，多集中在南北港溪沿線山上，清境更是大本營。不過，對某些退休族或遊客而言，或不想住深山上怕太冷車程太遠，更希望住在陽光多一點、交通便利些、醫療設施近一點的地方，這些另類需求竹山鎮完全合符條件。竹山鎮的農作生產豐富、景點亮麗有天梯、紫南宮土地公、周邊有鹿谷茶區、溪頭森林，竹山的房價相對低廉，400多萬元就能住到寬敞的新別墅，縣府正側作多鼓勵觀光業與休閒餐飲業，退休下來別墅自住兼作民宿，一兼二顧，竹山是目前民宿業者眼中的璞玉，一定有機會發展成另一個民宿熱區！

這幾年房地產成為全民運動，但在房價高漲、央行打房之後，短進短出似乎越來愈沒有空間，不少手上有閒錢的投資者開始轉往包租市場。不過，包租市場低迷多年，想要順利出租，還是不脫「地點、地點、地點」這句老話，房仲業者也說，選對區域當包租公，效率真的差很大。

■　捷運為首選，商圈最重要

　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，想當包租公的第一步並不是人云亦云馬上進場，最好先以房客的立場思考，如果自己是房客，必須有哪些需求被滿足？以目前大台北地區為例，捷運周邊住宅是租屋族最青睞的產品，可以滿足大多數通勤族的需求，加上捷運周邊多形成商圈，採買也方便，只要屋況不差，房租不過於離譜，都會獲得租屋族的喜愛。

■　學區常不敗，老校更安心

　　此外，學區產品也是租屋市場的東方不敗。主要是因為，華人對於子女教育都很注意，就怕孩子輸在起跑點，因此國中小的設籍套房頗受家長們喜愛，但市中心房價高，很多家長負擔不起，這樣的出租產品就應運而生。除了國中小之外，大學周邊的產品也很受到歡迎，中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，學區產品是指名度最高的產品類型之ㄧ，不過要切入學區市場，得要特別留意少子化的危機，現在很多後段的大學都面臨招生危機，這種情形將會越來越嚴重，因此選校還是以老字號、排名佳的學校為首選，就不容易遇到包租危機。

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水岸住宅是不少人的夢幻選擇，儘管許多標榜水岸住宅的社區都創下區域新高，但走出台北市，仍有價格較為平易近人的水岸產品，讓喜愛景觀的客層趨之若鶩，不過根據房仲業者統計，有景觀的水岸住宅比起沒有景觀的貴1~2成，因此消費者還是得認清楚，景觀並非無價，而是必須付出較高的代價，才能在家享有無價的景觀。

■　精選水岸好宅　北縣不乏2~3字頭潛力區段

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，相較於北市大直每坪突破百萬的水岸豪宅，北縣淡水、三重及永和的水岸住宅房價還在2字頭，高樓層也頂多每坪40來萬，是大直1/5~1/3價。而北縣淡水、八里附近有河景的住宅每坪也在25~30萬元之譜，吸引不少高官進住。此外，新店、永和、三重等區也是熱門水岸住宅區，不僅離河岸近，且屬大台北第2圈，除新店市房價已突破4字頭之外，其他區域仍可找到2~30萬的產品。

■　景觀推升房價　水岸住宅後市看好　

　　住商企研室主任徐佳馨則認為，景觀是推升房價的一大推手，水岸住宅的增值潛力相對驚人。以文山區為例，景美溪畔位於政大段的景觀大樓住宅，這兩三年房價一路狂漲，不少預售開價4字頭的推案，在學區及生活機能佳的帶動下，完工入住後的成交價已看上6字頭。新店溪畔「天闊」、「湯泉二期」銷售時一坪僅二十來萬，目前成交價為每坪30~35萬元，「碧潭有約」在「美河市」拉動下，再加上面向美麗的碧潭近來更創下每坪50~55 萬的房價紀錄。淡水河紅樹林一帶有建案開出一坪40萬元的新高後，推案一路上喊，至於成屋如指名度高的「富陽四季」，面河的房價已達每坪40~50萬元。

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永慶房仲集團經理李建興指出，若要購買信義區博愛國小學區套房，則需要5.95年，是全台北市負擔最沉重的學區；大安區知名雙語學校新生國小居次，也要5.18年。

根據統計，98年度滿額的明星國小共14間，大安區和文山區各有3間，屬全市之最，松山區和中正區則各以2間居次，南港區此次新進榜，南港國小因南港軟體園區、經貿園區發揮了吸客效應，「新中產階級」小孩入學高峰期，衝高了人氣，當南港國小的父母也不簡單，與平均值相同，要4.43年不吃不喝。

相較於大安區的高昂房價，文山區、內湖、北投區的明星學區房價則相對較低，像力行國小、萬興國小、志清國小、明湖國小周邊，每坪房價都還在3字頭，所得比在2.7~3.38之間，負擔會輕鬆一點。

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6月24日央行宣布，針對大台北地區房地產，實施選擇性信用管制，不過房價地價似乎沒下跌跡象，傳出央行懷疑，有投資客透過房屋修繕貸款方式，避開房貸管控炒房，最近大規模進行金融檢查，但投資客卻認為，首當其衝的，反而是真正有住屋換屋需求的民眾。

8月11日，台北車站新地王誕生，這棟大樓一坪833萬成交，過去兩個多月，大台北房地產，似乎不受央行選擇性信用管制影響，屢創天價，因此傳出央行把矛頭從房貸轉向修繕貸款，著手進行金融檢查。

央行懷疑投資客把借到的修繕貸款拿來炒房，要調查資金流向，也要求銀行設定貸款上限，並交代用途對投資客來說「上有政策，下有對策」，在熱錢亂竄的時間點，央行的打房政策，恐怕打不到投資客，打到的是資金供給過剩的金融業。

經建會昨日表示，為籌措公共建設資金，央行與交通部已同意解除郵儲直接放款給公共建設的限制，但以30％為上限，目前只要等郵儲提出授信的風險管控計畫，經金管會點頭同意後，愛台12建設等相關計畫即可向郵儲申請融資。

中華郵政公司則表示，該公司雖無商業貸款業務，但對壽險保戶也提供房貸等業務，未來一旦承接直接提供公共建設資金業務，將成立專案審查小組，進行風險控制相關工作。

經建會官員表示，郵儲的資金雖多，但基於穩定金融及避免衝擊商業銀行的商機，郵儲一直不能從事「直接放款」業務。即使民國80年以來匡列郵儲做為中長期資金，協助企業貸款的模式，也僅是「間接放款」，而非「直接放款」。所謂間接放款是郵儲提供資金轉存主辦銀行，再由主辦銀行貸放給業者，放款風險由主辦銀行承擔。

現行郵儲5.3兆元中，除了部分資金購買國內外股票、委外操作及購買公債外，高達2.6兆元轉存央行及購買NCD，經建會官員表示，顯然轉存央行及購買NCD，是低度運用的，應可以做為中央政府公共建設的資金來源。

經建會官員表示，依據郵政儲金匯兌法第18條第1項第7款，只要交通部、中央銀行及金管會同意，即可打破「直接放款」的禁令，讓這2.6兆元的郵儲有條件的「直接放款」給公共建設。

未來哪些公共建設可以獲得郵儲直接放款？經建會官員表示，第一必須是中央政府主辦及執行的公共建設，第二必須具償還財源的非營業基金，具備這些條件，經建會在通過建設計畫後可推薦給郵儲，經郵儲審查同意後，即可放款。

經建會官員表示，央行與交部已同意讓郵儲解除「直接放款」的限制，但放款上限訂為30％，也就是可以直接放款的額度約1.5兆元，目前只等郵儲提出授信的風險管控計畫，建立未來放款的審查作業程序，經金管會同意後，即可接受愛台12建設的貸款申請。

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市場將此視為央行調控房市的重要風向球，有可能將選擇性信用管制由投資客擴及建商。據了解，央行在調查過程中，也趁機再度提醒銀行應注意授信風險與投資客現象。

央行業務局長尤錦堂表示，這是每季的例行性調查，目前並沒有對土建融進行管控，且銀行放款一切正常，都有照「規定」辦理。

央行在六月底理監事會議祭出「針對性審慎措施」，規定大台北都會區的投資客貸款成數不得高於七成，並取消寬限期；但這並未影響到土地標售，特別是在央行管控區內的新莊副都心，土地標售價格還是屢創新高。

央行當然十分關注此現象，據了解，央行近期金檢公股行庫時，就曾詢問七月高價標下新莊副都心的遠雄、麗寶等建商，申貸情況如何。

行庫主管表示，台北市精華區的土地融資，之前最高可貸至九成，不過在央行道德勸說後，目前已降至七成以內，其他地區更不用說，貸款成數可能連五成都不到；建築融資則比較彈性，但還是在六成以內。

行庫主管進一步指出，為了避免建商養地情況發生，現在都是土建融一起承作，且央行規定建商兩年內就要開發興建，最長可再延一次至四年，若發現有不符規定者，央行就會對銀行提出「糾正」。

被央行提出糾正是相當嚴重的事情，除了必須改善到滿意為止外，央行同時會做出諸如禁止申購定存單、或暫緩從事部分業務等懲處，所以央行是透過銀行施壓，遏阻建商養地。

央行原希望從房市的最終需求，也就是投資客購屋下手，進而讓最上層的土地價格可以反映實際行情，不過在大台北地區土地不斷標出歷史天價後，央行也開始對土建融的貸款成數進行道德勸說，希望達到穩定房市效果。

一位不願具名的央行高層表示，我們幹了一輩子公務員，要在台北市買個房子都沒辦法，民眾現在買房千萬不能「傻傻買」，要「slow down」以及多看多比較。

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住展雜誌研發長倪子仁表示，現在南崁地區規劃成二、三房住宅案只有三個，分別是「竹城上越」、「長洲青田」及「竹城富良野」，又以「竹城上越」銷售狀況最理想，全案394戶銷售已逾九成，據現場銷售人員表示，成交的客戶有八成是台北而來，且首購以30多歲的客層居多。

位於北縣外圍同樣不受限縮房貸成數影響的林口，近期因建商看好後市，新案百花齊放，開價都跳空行情，如位於民權路、仁愛路口附近的玖都系列案「新宿」，規劃60、65坪住家，採用高檔建材，每坪開價達29萬元，創區域新高價。現在建設公司雖然信心滿滿，但代銷及仲介業者卻私下透露並不看好，仲介業者表示，今年下半年林口開價其實墊高得太快。

至於北市市中心預售買氣則明顯衰退，原有捷運通車效應的內湖區，因投資客退場，加上遇到農曆七月，包括西湖、大湖、東湖及五期重劃區等地，預售買氣都萎縮不少，尤其是大坪數產品買氣停滯，不過雖然目前市況不理想，但未來一個月仍有不少大建商包括基泰建設、文心建設、遠雄建設將開新案，第4季買氣是否轉佳，須待時間印證。

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　　古時候有孟母三遷的故事，但想要效法恐怕不容易，即便已經少子化，許多學校都面臨「缺生」的窘境，但想要在台北市明星學校周邊購屋，房價所得比卻是逐年上升。

　　永慶房仲專案經理李建興指出，觀察台北市各「學區宅」2006年至2010年房價所得比的變動狀況，會發現已經從3.18倍增加到4.43倍，意味等於短短四年間，想要擠進明星學校的台北市父母親，必須不吃不喝4.43年才能如願，硬是比過去多出一年。

　　其中又以位於大安區的新生國小，堪稱全台北指名度最高，由於學風開放且是雙語教學，因此向來周邊房價傲人，每坪單價高達77.6萬元。而緊隨在後的則是信義區博愛國小學區，房價每坪單價也來到77.4萬元。

　　其他還有台北市中心區的松山、信義、大安、中正等明星學區房價，都是50萬元起跳，顯見優質教育品質的代價所貲不斐。

　　李建興指出，市中心房價高檔盤旋，家長為能在明星學校的學區內事先卡位，多半購置套房產品來滿足設籍需求，學區套房產品也就應運而生。

　　不過，雖然「學區宅」具備可替代性低、流通性強且抗跌保值等特性，但在房價持續攀升下，應審慎衡量自身經濟能力與評估財務狀況，不宜過度擴張資產，才不會落入被「套牢」的窘境。

　　李建興強調，在經濟上有預算考量的家長，無法買到市中心區，仍可考慮位於台北市郊的文山、內湖、北投等，除了也有不少優質的明星學校可供選擇外，像是文山區每坪單價甚至有僅「三」開頭的物件，負擔相對減輕，也讓現代父母在經濟與教育品質有機會兼顧。

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