在ECFA利多訊息持續醱酵之下，大台北地區的房價持續飆升、看回不回，沿著捷運線買屋，已成為時下最流行，也是公認保值抗跌的不二法則。但是在房價不斷的推升下，放眼全台北縣市，捷運站旁的房子沒有一個案子賣低於50萬，連台北縣板橋都要賣到50幾萬，南港上看100萬，內湖超過60萬以上的比比皆是，「五鐵共構」的台北車站特區「京站」居然只有50萬左右，相對於台北火車站附近新大樓房價每坪80~90萬元，剛落成的「京站酒店式公寓」50萬元一坪的房價真的很便宜。據房仲專家表示，以現在的市場行情，「京站」融匯住宅、商辦、購物廣場、五星級飯店、交通轉運站等多功能的產品規劃肯定在70萬以上。市中心捷運共構宅，在保值性上永遠比其他區域更勝一籌，畢竟買房子就是一種投資，尤其對於年輕人來說，更應該選個會保值的殼，別盲目追逐低總價，買下偏遠地區產品。

台北市哪裡還有這種行情？不到600萬，坐擁2萬坪時尚大衣櫥

不只是女人大聲驚叫，連男人看了都想要。打開電梯，就是2萬坪Qsquare 購物廣場，威秀影城、異國美食街，也在樓下，逛街Shopping、看電影、嚐美食，只要一趟電梯直達。還有五星級君品飯店，無論是Brunch、或是悠閒下午茶，抑或是宴請親朋好友，大氣排場就像私人招待所。除了本身就像一座微型城市，結合職、住、商、遊、憩、食、衣、住、行、育、樂，一次滿足住戶對於工作與生活的需求，鄰近西門、南京、中山北路商圈，生活機能非常完善。未來更有五鐵共構台北車站與華山藝文中心串聯，讓城市在吃喝玩樂之外，更以複合型態呈現的最佳印證，引領著台北，邁向時尚的國際之都，並成為台北市西區的新地標。

台北市哪裡還有這種行情？不到600萬，台北車站酒店式公寓，租不如買

隨著ECFA簽署、兩岸直航，台商往返兩岸愈加頻繁，想在台北投資置產，想要旅居台北住得有家的感覺，「京站酒店式公寓」不僅是台商、華人旅居台北第一選擇，投資專家、理財置產更不容錯過。匯集高鐵、捷運、交通轉運站、機場捷運（興建中）等十幾種便捷交通工具的台北車站，對南來北往或是經常往返兩岸的台商、國際商務人士而言，不僅具有「台北出站即到家」的交通優勢，酒店式的服務，也滿足商旅人士對家的眷戀，此外租金行情也比周邊住宅高1到2成，因此最抗跌。

台北市哪裡還有這種行情？租金投報6%~12%，主題式酒店公寓，國際人士最愛

面對零利率的時代、物價上漲的壓力下，當「包租公」賺取租金收益將成為投資房產的主要模式。在選擇區位時，以往投資客鎖定的傳統辦公商圈，高收益光環已逐漸褪去，取而代之的是主題式酒店公寓。根據統計，這兩年台北市租屋平均投資報酬率約4~5%，是定存收益的3~4倍，具有捷運優勢的酒店式公寓，報酬率則更高，可達6-12%。尤其是ECFA簽署、兩岸直航、陸客自由行相繼開放後，陸客來台觀光、商務人士、外派來台工作的白領高階主管、以及海外長期居住的退休銀髮族有逐漸增多的現象，家庭式空間佈局、酒店式服務、交通方便、以及豐富生活機能的酒店式公寓，成為國際商務人士最愛。

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針對這份報告，彰銀相當不以為然，昨天罕見發出新聞稿反駁，這個舉動也激勵盤中股價由黑翻紅。

彰銀表示，近年來大量承作有穩定收入來源之公教族群，在短短2年期間承作量高達500億元，可有效提升該行房貸品質，產生穩定之收益，而且截至目前為止尚未產生任何逾放。

同樣被瑞信證券點名影響較大的還有華南金（2880），華南銀也表示，近年來新承作房貸大都聚焦在公教族群及優質客戶，這部分約占總房貸的75％，對於壓力測試充滿信心。

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住展雜誌研發長倪子仁指出，在少子化的趨勢下，不少年輕夫妻喜歡買兩房左右的房子，其中又以25坪左右、是最適合的兩房坪數，目前台北市預售屋與新成屋的平均房價為每坪62.4萬元，25坪兩房的產品總價要1,560萬元，以一對新婚雙薪家庭年所得78.7萬元來計算，要不吃不喝19.8年才買得起兩房。

若是分區來看，台北市12個行政區中，以大安區預售屋和新成屋的房價最高，每坪要110萬元，新婚夫婦要35年不吃不喝才買得起，房價最低的文山區，每坪也要43萬元，25坪的房子總價要1,075萬元，顯示台北市的房價持續上漲幅度，遠遠高於年輕夫妻的年所得成長。

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北市成屋價格回跌，但預售新成屋市場仍因高價個案的拉抬，而讓房價持續攀升，住展雜誌最新統計至7月底，北市新屋平均房價突破60萬元、達62.4萬元，購屋壓力持續加重，光是2房產品，北市12大行政區的購屋總價全都飆上千萬元，以主計處公布的薪資來看，新婚首購族雙薪年所得約78.7萬元，購買2房小宅，換算下來平均要19.8年不吃不喝。

北市房價高不可攀，住展雜誌昨（12）日公布最新的「購屋痛苦指數」報告，截至7月底，北市預售、新成屋房價達每坪62.4萬元新高，以主計處統計的「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」來看，30歲至34歲族群平均每月工作收入32,787元，多數人在這個年齡層結婚成家，推算雙薪夫妻年所得大約是78.7萬元。

住展雜誌研發長倪子仁說，將房屋平均總價除以夫妻年所得，就可算出「購屋痛苦指數」，現今「少子化」時代來臨，購屋時多以25坪的房產品為考量，以平均成交單價62.4萬元計算，2房小宅總價為1,560萬元，可推估雙薪夫妻買北市新屋，要19.8年不吃不喝才買得起。

北市各行政區的預售、新成屋市場，以大安區的購屋痛苦指數最高，成交均價每坪已達110.4萬元最驚人，25坪的2房小宅就要價2,760萬元，而文山區則最平易近人，每坪單價43萬元，2房總價約1,075萬元，新婚首購家庭較能負擔得起。

中古屋方面，有巢氏房屋北區發言人劉炳耀表示，近7年家庭可支配所得成長緩慢，遠落後房價漲幅，以「購屋所得比」來考量民眾的購屋壓力，北市達10.9倍最高，也就是要不吃不喝超過10年才可在北市買得起房子，購屋負擔明顯高於其他都會區。

北市由2004年的6.3倍、平均購屋總價774萬元，增加至今年的10.9倍、平均購屋總價1,386萬元，增加倍數達4.6倍，購屋負擔加重了612萬元，可見在寸土寸金的台北市，想要有個窩，必須付出不小的代價。

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曾是市場上最炙手可熱的小套房商品，因房價上漲、租金報酬率下降等因素，建商推案量乍減，銀行授信也越來越謹慎；一家民營行庫業者說，該行對小套房的房貸徵審有「三不原則」，其中又以「不難轉手」最關鍵，其次則是「不做投資客」，最後是建案周圍環境「不過於複雜」，3點齊備，才能順利通過核貸。

銀行主管分析，銀行劃出小套房貸款紅線的主因，是考量過去有許多房市投資客，大量購入小套房後再分租，但近年來房價飆高，租金報酬率較過去大幅下跌，而且，同時買入3間小套房出租，比買進1間三房格局住宅後，再進行分租相比，在設置衛浴、修繕和管理等成本上，都明顯高出不少，貸款風險偏高。

銀行主管還說，目前雖然還有承作小套房的房貸業務，但要順利通過核貸，卻不是很容易，因為銀行非常注重建案的「後手性」，也就是未來轉手的難易程度。

但即使被認定為，是轉手容易的小套房商品，銀行也只願意承作自住戶，謝絕名下有兩棟以上房產的投資客且無論貸款人的信用程度有多好，小套房的貸放成數，一律不超過6成。

另外，銀行也會參考，建案附近環境的複雜程度；銀行主管說，有些建案雖然位於台北市熱鬧的商圈內，但因為周遭環境過於複雜，銀行也不一定願意承作，台北市中山區的林森北路一帶，即為一例。

央行祭出房市緊箍咒，尤以「利率調升」、「成數下降」兩大致命傷，讓投資客大喊雙輸，紛啟動退場機制，但手中擁有不少套房物件的投資客，卻因接手買盤弱，想拋售套房也甩不掉。

根據中信房屋的統計，政府積極抑制炒房，中信房屋6月、7月份的大台北地區成交量及委售量皆下滑，委售物件量雖遞減，但套房產品的委售比例，卻始終超過3％，7月更較6月微增0.06％、達3.08％。

套房委售量逆增，但卻脫不了手，住展雜誌研發長倪子仁表示，套房的總價低、單價高，是最容易炒作的產品，景氣好時，買最多套房的就是投資客，而現在央行打擊投資客，尤以「利率升高」、「成數降低」是兩大致命傷，投資客等於是雙輸，在財務緊縮的壓力下，當然要先拋售手中的套房產品。

套房市場雖掀起拋售潮，但對於買方來說，現階段房價過高，且套房可承作的貸款條件較差，等於是自備款要足夠，買套房才不會財務吃緊，倪子仁說，在種種限制之下，接手力道轉弱，投資客想要拋售套房退場，還未必甩得掉。

此外，即將完工交屋的套房建案，目前也感受到投資客急於脫手，永慶房屋總經理葉凌棋指出，2年前投資客進場預售屋時，房價較低，2年的建造期間，房價漲幅不少，投資客早在辦理房貸之前，就先獲利了結，以減輕資金壓力，因此近期套房新成屋的委售量，釋出比例較高。

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「若調控期小於1年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調控期延長，30%的地產企業將突破安全底線。」這是大陸獨立研究人、清華大學經濟管理學院博士杜麗虹對大陸不斷出現的房市調控所做的預測。

她警告：「如果要撐過為期2年的低谷，大陸地產上市公司的財務安全底線，也就是淨借貸資本比的上限平均必須高於44%；但測算結果顯示，有45%的地產上市公司已突破財務安全底線；其中更有30%實際淨借貸資本比財務安全底線高出20%以上，這些企業將在低谷期的第2年就面臨財務困境。」

業界人士認為，這樣的警示不容忽視，尤其是近期相關政府部門對本輪調控頻發持續信號，包括近日暫停發放第3套房貸的消息。

美聯物業指出，此次在樓市價格未跌，成交稍現回升的時間點，恢復3套房貸停貸政策，進一步表達大陸官方對執行調控的堅定決心；加上銀行方面近期反覆進行房貸壓力測試，似乎流露其有意延長此次調控週期。

近期許多大陸樓市研究機構幾乎都認為持續、較長的樓市調控週期已成定數，按此趨勢看來，30%的上市房企面臨財務困境將不只是假設而已。

觀光局首次舉辦特色夜市選拔，引發網友熱烈討論，目前台南花園夜市與台北士林夜市暫居領先，高雄六合夜市及台中逢甲夜市緊追在後。根據東森房屋企研室調查發現，鄰近夜市的房地產，以店面最夯，其中以逢甲夜市的租金最貴、每坪月租金高達15000元，與鳳山中華街夜市租金每坪1500元比較，相差十倍之多。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，夜市是台灣庶民文化重要一環，也是觀光客造訪台灣重點之一，只要夜市名氣大，客源就相對穩定，租金收益高，不容易出現空租期，因此夜市店面出售機率極低。

對計畫投資夜市的投資人，徐佳馨認為，除了注意夜市的名氣與人潮之外，購置店面要以夜市進出口及主商圈為首選，以士林和逢甲夜市為例，非主商圈租金僅剩一半，也容易空租，並非好的投資標的，投資這類商品要特別小心。

東森房屋調查，國內十大夜巿中，以逢甲夜市文華路上店面租金與士林觀光夜市文林路上的店面租金最貴，每坪月租金可高達15,000元，與同區一般店面平均租金相差約5倍。

店面租金次高的是高雄六合夜市，每坪4,000至6,000元不等，而人氣指數最高的台南花園夜市，卻呈現店面租金與知名度不成正比情況，每坪月租金約1,200至2,000元間，主因是「人潮」，雖然花園夜市前往朝聖的人很多，但畢竟一周只營業三天，又非陸客必經之地，所以整體租金較同區其它地方並未明顯偏高。

東森房屋行銷處副總經理黃淑苓表示，早期百貨公司、購物中心沒有像現在這麼興盛與密集，以前更沒有電視購物或網路購物這麼便利，大家多在夜市購買民生用品，也因此許多人是倚靠夜市為生，而夜市地點通常是各縣市較早發展的區域，多屬舊商圈，交通便利，像這次十大夜市中就有五個夜市鄰近火車站，另五個夜市附近也有捷運站設立，就可了解夜市人潮聚集的效益。

但統計也發現，夜市附近住家與同區房價相比並沒有像店面租金落差這麼大，黃淑苓表示，主因是大家對夜市環境觀感，多數認為夜市人潮多、交通混亂、停車不易、環境容易髒亂，所以夜市並未對住宅房價帶來太大的益處。

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許多外國人來台灣旅遊，印象最深刻就是夜市和小吃，而觀光局目前正舉辦國內十大夜市的選拔，根據房仲業者觀察，鄰近夜市的房地產，以店面租金最夯，但知名度大小仍佔重要因素，以台中的逢甲夜市為例，每坪可高達15,000萬元，與鳳山中華街夜市租金每坪1,500元比較，兩者相差十倍之多。

　　今(99)年觀光局首次舉辦特色夜市選拔，不但引發民眾熱烈討論之外，不少縣市政府更是積極拉票，希望為自轄縣市的夜市助一臂之力，現階段台南花園夜市與台北士林夜市暫居領先，但高雄六合夜市及台中逢甲夜市緊追在後。

　　東森房屋行銷處副總黃淑苓表示，夜市的地點通常是各縣市較早發展的區域，多屬舊商圈，交通便利，像這次十大夜市中就有五個夜市鄰近火車站，另五個夜市附近也有捷運站設立，就可瞭解夜市人潮聚集的效益。

　　有人潮就帶來商機，夜市附近店面自然炙手可熱。黃淑苓指出，從內部最新調查結果，逢甲夜市文華路上店面租金與士林觀光夜市文林路上的店面租金最貴，每坪可高達15,000元，與同區的店面平均租金相差有五倍之多。

　　店面租金次高的是高雄六合夜市，每坪4,000至6,000元不等。至於人氣指數最高的台南花園夜市，卻是店面租金與知名度不成正比，每坪1,200~2,000元間。

　　黃淑苓解釋，會有這種狀況，主因在於「人潮」，雖然花園夜市前往朝聖的人很多，但必竟一週只營業三天，又非陸客必經之地，所以整體租金並未明顯偏高。

　　另外，夜市附近住家與同區房價相比，就沒有像店面租金落差這麼大，主要原因是大家對夜市環境的觀感，多數認為夜市人潮多、交通混亂、停車不易、環境容易髒亂，所以夜市並未對住宅房價帶來太大的益處。

　　黃淑苓提醒，夜市店面的價格就像含著金湯匙的小孩一樣，價格多較同區店面高至三至五倍，價值或租金行情也往往因動線、位置、坪數有所差異，動輒相差5~10%，建議投資民眾一定要親自到現場勘查、評估。

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