你願意用市價買「既成道路」嗎？台中地院法官拿出大法官釋字400號，認定買到既成道路不是「物之瑕疵給付」。法界人士批評，法官對大法官釋字400號擴張解釋，漠視現實上各級政府對轄區既成道路徵收是遙遙無期，更不用說徵收價與市價之差異，對買到既成道路的民眾公道何在？
全國數以萬筆的私人土地是「既成道路」，經常傳出地主私自圍地，與通行民眾起糾紛，甚至地主被依公共危險罪移送案例，就因大法官釋字400號解釋，認定政府應依法辦理徵收，如有經費困難，也應訂定期限籌措財源逐年辦理或以其他方式補償，可是解釋文至今數十年過了，政府達成率微乎其微，各地紛爭不斷。
陳姓民眾在不知情狀況下買到既成道路，要求賣方解約。法官搬出大法官釋字400號意旨，認定因后里鄉公所先前誤將私有土地闢建成道路，至今仍未辦理徵收，依大法官意旨，后里鄉公所不能限制地主權利，而該土地既然不受主管機關任何限制，就沒有「物之瑕疵」。
法界人士說，那請問法官買到既成道路的所有權人，可以在既成道路上行使什麼權利！可以種菜嗎？或是在上面蓋房子？或把土地圍起來，現實狀況是都不可以，擅自把公眾使用之道路阻塞，這是公共危險罪。
再者陳某以市價向地主買地，日後政府徵收要以什麼價格？不論后里鄉公所哪一年可以辦理徵收，在價錢上也一定比不上市價，這對買主有何公平可言！
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朱美拉島房價的波動，可以從Arabian Businss網站報導的一個例子看出端倪。當地一戶三房公寓，二○○七年金融風暴前，要價每平方英尺六二六美元（或每坪七十萬台幣），如今跌到只剩每平方英尺一九一美元（約每坪二十一萬台幣），跌幅達七成。
明年五月前 再跌二成
根據Arabian Business研究機構的估計，整個朱美拉島的房價，從房市泡沫後，跌幅平均至少四成。該機構預測，明年五月前，島上房價還會再下探二十％。
列八大奇景 名人搶進
朱美拉棕櫚島是在二○○一年六月動工，曾經是全球最大的人工島，被列為世界八大奇景之一，從太空中看地球，能夠清楚辨認的就是萬里長城和朱美拉島。興建之初，吸引許多名人如足球金童貝克漢及美國歌手洛史都華在當地置產，部分豪宅甚至推出一個月就搶購一空。
由於大受歡迎，建設集團Nakheel陸續填海造島，又開發了面積更大的傑貝阿里（Jebel Ali）及德拉（Deira）兩個棕櫚島。德拉島號稱朱美拉島的八倍大，但是遇到金融危機，幾度變更設計縮小規模，甚至在二○○八年底工程停擺。
其他人工島 縮手停工
此外，以世界地圖為藍本而興建的世界島（World Islands），在二○○三年動工後，代表全球各大城市及國家的島嶼，相繼被各地名流及開發商收購，或自住、或從事觀光商業用途。
杜拜政府在前陣子金融危機時，注資八十億美元給世界島，不過這些極盡豪奢與氣魄的開發案，卻飽受全球經濟疲軟所苦，房價拉抬不起來，開發商也深感資金壓力。
整個杜拜地區的房市，也呈現下跌趨勢，房地產研究機構Colliers指出，今年第二季杜拜房價平均下跌四％，今年底還有三萬三千戶新宅推出，將再拖累房地產價格。
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林鼎城是個典型的黃金單身漢、鑽石王老五，接下老爸一手創立的啟昇建設，將推案直接殺進台北市，而且是以現金購地，在市場上轟動不已。
啟昇建設是新店市的在地建商，規模不大，推案量穩定，成長了38年，但這些都不是啟昇讓業界刮目相看的原因，最讓業界津津樂道的是，這家建商現金滿載，買地幾乎不貸款，手上約還有一萬坪土地，遍及新店及台北市區，讓銀行又愛又恨，愛的是殷實大戶穩定，恨的是根本不貸款，還要銀行催促撥款才勉強貸一點點以創造債信，銀行很難賺到啟昇的錢。
林鼎城在七年前接手啟昇建設，從基層一路做起，現在是由母親掛名董事長，但在眾老臣的扶植下，已經能獨當一面。
林鼎城說，啟昇一直是新店的在地建商，採取穩建的經營，而在接手的時刻，老爸說，「我們都沒有在台北市蓋房子」，語氣中帶著遺憾，就是這句話讓林鼎城積極從新店進入台北市購地。
台北市是個臥虎藏龍的地方，啟昇在台北市連推數個案子，案子不大，也只是眾多建商中的一個，但最近在承德路三段的「京美術」，才銷售一個月就有近九成銷售率，在整體市場低迷、又碰到央行打房的關鍵時刻，「京美術」立即在市場上引發揣測與話題，連帶讓啟昇建設受到重視，經過打聽，才知道「京美術」的基地是在七年前，啟昇以現金七億買下，更進一步發現，這家名氣不算大的公司，卻是標準現金王，讓同業們一改昔日眼光。
65年次的林鼎城面對眾人還有點害羞，但說到工作就信心滿滿，啟昇機構除了有啟昇建設之外，還有啟陞開發、御府建設、御昇建設及乾隆坊餐飲等，事業體也頗有一番規模，推案主力會放在台北市及新店市，新店預定以休閒住宅為主，在陽明山仰德大道上更有號稱陽明山最後一張建照的「采采松廬」別墅案，採取先建後售，預定9月底、10月左右公開，每戶至少一億；在北市信義路上還有一些土地。
因為母親林廖玉常做善事，林鼎城也積極的投入，為母親圓夢，日前才捐出一輛20人座的復康巴士給台東縣成功鎮公所，為什麼會捐到台東呢？林鼎城說，現在做善事也有點困難，最近很多單位都不敢收實物捐贈，要捐贈還要拜託熟識的人，讓善心更難做了！
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想要藉由參加不動產標售，躋身為有產階級，台灣金聯提醒，除了準備買房子的資金、比較銀行貸款利率外，還得注意稅負問題，最直接的就是地價稅、房屋稅，務必在得標後，儘快去申請變更為自用住宅稅率，因為稅率最高可以差5倍。
房地產市場價格居高不下，許多民眾都感嘆買不起房子，對於中低收入者更是難上加難，台灣金聯日前宣布，拿出已承售的188戶、分布全台的住宅，其中超過9成的價位在500萬元以下，雖然房屋所在地都不是位於精華地段，但在經過台灣金聯清潔整理後，屋況卻可「掛保證」，希望能讓中低收入、年輕族群藉此管道，完成購屋夢想。
不過，台灣金聯提醒，若順利購得相關物件後，除了比較各家銀行的利率、依據自身資格申請優惠房貸外，務必注意相關的稅負規定，又可以為自己省下一筆稅負的開支。
首先，每年5月開徵的地價稅，就是得標民眾必須儘快去變更的項目，台灣金聯指出，目前拿出來標售的不動產，所有權人都是台灣金聯，因此是以「營業用」稅率課稅，稅率為3%，如果買來的房子，是實際做住家之用，稅率將可降至1.2%，足足省了一半以上。
台灣金聯指出，未來得標的民眾，在不動產移轉後，準備「房屋使用變更申請書」、「建物所有權狀影本」、「房屋稅單影本」、「身分證影本」及私章，就可至稅捐處提出申請，自申請當月開始，就可適用住家稅率。
其次，需要變更的還有地價稅，台灣金聯提醒，得標民眾在9月22日前，至稅捐處提出申請，當年就可以適用自用住宅的千分之2優惠稅率，否則就得依照千分之10的基本稅率計價，差距高達5倍。要申請自用住宅地價稅的民眾，需準備土地所有權狀影本、建物所有權狀影本、戶口名簿及身分證影本，以及私章。
如果本身已經有不動產，現在為了標得新的房子，需將舊房子出售，或是在投標前已經賣了舊房子，就得注意自己是否符合重購退稅的資格，包括土地增值稅、所得稅；至於購屋後若向銀行申請房貸，在申報綜所稅時，也可將購屋借款利息列舉扣除。
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買屋難度因房價高漲而大增，要在台北市買屋，雙薪家庭還要不吃不喝20年。根據統計，今年新婚對數較去年增加1成，所浮現的首購需求仍高，台北市35歲以下購屋金額約1,519萬元，其餘縣市購屋預算500~700萬元。
根據統計，台北市男女初婚年紀高，男性33.2歲，女性30.5歲，首次購屋總價名列全國之冠，自備款也常需家人金援。
而台北市以外地區男性初婚年齡在31~32歲，女性則在28.5~29.5歲，在外工作5~6年，就能存上150~210萬元的自備款購屋，購屋相對輕鬆。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，跨出台北市以外的地區，購屋就容易許多，35歲以下的買方，購屋平均成交總價500~700萬元，每月房貸約1萬7706元~2萬4789元不等，負擔不會太重。
除了新婚夫妻，中信房屋近期調查，有購屋需求的男女比率，女性51.5%，大於男性48.5%，女性自主購屋比率已經攀升。其中，佔了9.2%的單身男女，由於多數與父母、親友同住，僅34.4%具購屋意願，購屋市場仍以新婚夫妻、換屋家庭為眾。
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台灣金聯推出「庶民輕鬆成家」不動產標售，強調多數總價在200萬至300萬元之間的不動產，若再搭配政府優惠房貸，民眾只需少數自備款即可入住，不過，包括2000億元優惠房貸、青年安心成家方案及99年度購置住宅貸款利息補貼，均已截止申請，需要辦理貸款的得標民眾，若屬於中低收入戶，只能向台灣金聯的合作銀行辦理。
台灣金聯日前宣布，為了協助中低收入戶及青年成家，將釋出5億元的住宅不動產進行標售，這些物件都已經過台灣金聯整修、清潔，雖然不是位於精華區的豪宅，但對於希望能有個安身之所的民眾，卻是個能夠符合所得水準的選擇。
但銀行業者指出，近年來政府陸續釋出的各項優惠房貸專案，主要以2000億元優惠房貸申辦族群最廣泛，但因房地產市場交易熱絡，加上去年88風災救災佔用了部分預算，導致2000億元優惠房貸的額度未獲增撥，此項優惠房貸額度早已用完，各銀行均不再受理。
至於內政部營建署推出的兩大優惠專案，前2年零利率的「青年安心成家方案」，也已在4月中結束、「99年度購置住宅貸款利息補貼」，受理日期剛好在上週五（13日）截止，有意參與台灣金聯標售案的民眾，得標後若需要辦理貸款，只能選擇銀行的一般房貸產品。
特別是台灣金聯此次的標售案，訴求中低收入戶及所得不高的年輕人投標，但得標民眾如果真屬中低收入戶，依照銀行目前的徵審標準，恐怕很難順利核貸。
台灣金聯針對此次的標售案，特別與土地銀行、華南銀行合作，台灣金聯指出，2家配合的銀行，並沒有推出特定的房貸專案，主要還是得依照得標民眾的所得金額、負債比例，評估整體的償債能力，計算出能核貸的金額及利率水準。
分期還款 年利率3%起跳
不過，如果得標者的財力狀況真的太差，銀行不願核貸，但民眾又有心想購買，台灣金聯也擬定了分期還款方案，依照得標者的還款能力分期攤還，但這類的方案，年利率3%起跳。
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台中縣市合併升格後，行政區的腹地會加大，面積將高達2,200多平方公里，規模已比台北縣還大，在進行跨縣市、跨政府層級的整體規劃及資源整合，將提昇並擴大建設發展基礎，精湛建設總經理陳志聲表示，縣市合併將發揮1+1＞2的更大力量，加上海陸空交通及天候溫和等優勢條件，大台中市成為台灣的核心都會的「中軸效應」，將產生更強的磁吸效應，勢將大台中市領引成為國際投資客及北部移居客出手的新據點，其中台中市西屯、南屯最具發展潛力將會是第一波受益地區，而南屯由於緊鄰高鐵、一高、二高、特三號、清泉崗國際機場、台中國際港，便利交通網連結，佔盡最大的優勢前景備受矚目。
陳志聲分析，30年來大台中重大建設的發展，以主要道路中港、中清及五權西路為發展軸線，第四條軸線則是今年通車的特三號道路、第五條則是中科路貫穿水湳機場、經貿園區，第六條軸線則是市政路的延伸，由此我們可以看到中清路的延伸主道是中科路，而中港路的軸線則由市政路串聯，五權西路則與特三號道路形成交通網絡，經台中工業區、精密園區接二高的龍井交流道，產生緊密的中軸效應，另外就是台中生活圈的環狀道路的便捷性，從中彰快速道路接4號線、2號線到環河路的便利性交通，加速烏日、大里、太平等地區對高鐵的依賴度，這種現象將直接帶動南屯、烏日、潭子、大坑、大里、太平等區域的發展。
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據悉，主計處匡列100年度公共建設預算逾5,100億元，若加計99年預算保留款，預估將逼近6千億元額度，仍處擴大內需高峰期，對帶動營建業明年成長具一定效果。另明年各縣市政府將積極推出促參招商，民間可參與促參招商預估也會釋出超過2千億元商機，可望再創新高。
根據主計處已匡列的100年度中央政府總預算，公共建設部分並未因景氣復甦而減少，明年公務預算編列公共建設雖較99年度減少，但加上特別預算、特種基金等，合計逾5,100億元，其中4年5,000億元剩下額度1,500餘億元全數編列，公共建設微幅成長2-3％。
工程會主委范良銹表示，去年公共工程決標金額約5,748億元，97年約4,800餘億元，今年立院通過預算5,099億元，可用（加保留款）預算額度約6,500億元，明年公共建設預算編逾5,100億元，略有成長，若加上保留款，也逼近6,000億元胃納量，仍處擴大內需高峰期。
此外，工程會正統計明年促參招商案的案源，已確定掌握逾1,000億元商機，惟明年有ECFA及全球招商效應推波助瀾，各縣市有意積極推案，以促參策略招商，范良銹樂觀預期，明年促參招商的商機應會破2,000億元以上。
財經部會都看好兩岸和平往來，兩岸直航、洽簽ECFA，且遺贈稅降為10％，營所稅降為17％，這些投資環境利多加持，資金回流將點火帶動國內外招商的活絡。
工程會日前已前往各縣市舉辦3場座談會，邀縣市首長等決策者與會，說明促參招商機制及分享經驗，下週將擴大至中低階層承辦員。范良銹說，舊市場改建不必花公帑，各縣市首長將積極找出案源辦理促參招商，明年促參商機會強強滾。其中台北市去年招商成績最佳，獲主計處發給3億元激勵獎金。
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在房市混沌時期購屋，正是議價好時機，再加上諸多禁忌的鬼月來到，房仲業者統計，年齡層50歲以上的購屋人，對於鬼月購屋顧慮較多，反而是30歲至40歲的族群最積極。
事實上，買屋簽約後，還要等待30天至45天的過戶期，因此許多年輕人已不再避諱，新婚首購族，正好可以在鬼月精挑好屋。
信義房屋引用內政部統計處的資料，大台北都會區的男女結婚年齡是30歲至33歲，且今年上半年的結婚對數，比去年同期多出1成，可見新婚首購族的購屋實質需求高。
信義房屋也統計，北市的新婚首購族，購屋價格帶是1,500萬元的住宅，而北市以外的新婚首購族，購屋平均總價則是500萬元至700萬元。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，鬼月不再是很多人的忌諱，且買屋並不是馬上入住，要等待30天至45天的過戶期，因此許多民眾已不再顧慮。
以住商不動產的內部統計可看出，歷年在鬼月期間購屋者，多是20歲至40歲的年齡層最積極，且總價1,600萬元以下的價位住宅，是鬼月的房市主力，高總價住宅的銷售情況反而不佳。
徐佳馨表示，年輕族群的購屋意願高、勇於進場，但礙於預算有限，因此總價仍集中在中低價位產品，可見新婚首購族大多在這段期間積極進場，議價空間較大，也因較少買方競爭，成交機率較高。
信義房屋認為，外移至北市之外購屋，可讓新婚首購族減輕購屋負擔，台北市之外的購屋平均成交總價，多在500萬元至700萬元，以自備款3成計算，約要準備150萬元至210萬元的資金，每月房貸約17,706元至24,789元不等，對於一般雙薪家庭來說，不會造成太重的負擔。
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Ｑ台北市陳先生問：
我買了一戶附有頂樓加蓋的老公寓，前屋主說，頂樓是70年間加蓋的，是合法違建不會被拆，但我搬進去後不久，樓下的住戶就向市政府檢舉我們違建，並要求我們把頂樓加蓋拆掉及賠錢，還說要告我們竊占罪。台北市政府來看後，說我們的違建不必拆，但不久後，法院卻判決我們要拆，為何政府不拆，法院卻說要拆？
Ａ律師范清銘答：
台北市政府將84年以前的違建列為暫緩拆除，只要不危及建築安全或違反消防等法規，違建暫時不會被台北市政府拆除，依陳先生所述，您的頂樓違建，即屬於這一類。
至於刑事罪責部分，您在購入房屋時，違建就已存在，若您未加以擴建或改建，您應無涉及竊占罪，但這並不代表您的頂樓違建不必拆；若樓下的住戶任一人有意見，向法院提出民事訴訟要求拆除頂樓違建，您的頂樓建物即可能會被法院判決須拆除。
公寓大樓頂樓平台屬於法定的公共空間，您樓下住戶提出民事訴訟要求拆除，法院會審酌您的違建是否侵害到樓下住戶權益，除非您獲樓下全部住戶同意使用頂樓，否則應會被判敗訴得拆屋，與台北市政府拆或不拆無關，要注意的是，法院也可能判您將使用頂樓的「不當得利」返還給樓下住戶。
（常在國際法律事務所律師范清銘解答，記者劉志原整理）
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