台灣金聯推出「庶民輕鬆成家」不動產標售，強調多數總價在200萬至300萬元之間的不動產，若再搭配政府優惠房貸，民眾只需少數自備款即可入住，不過，包括2000億元優惠房貸、青年安心成家方案及99年度購置住宅貸款利息補貼，均已截止申請，需要辦理貸款的得標民眾，若屬於中低收入戶，只能向台灣金聯的合作銀行辦理。

台灣金聯日前宣布，為了協助中低收入戶及青年成家，將釋出5億元的住宅不動產進行標售，這些物件都已經過台灣金聯整修、清潔，雖然不是位於精華區的豪宅，但對於希望能有個安身之所的民眾，卻是個能夠符合所得水準的選擇。

但銀行業者指出，近年來政府陸續釋出的各項優惠房貸專案，主要以2000億元優惠房貸申辦族群最廣泛，但因房地產市場交易熱絡，加上去年88風災救災佔用了部分預算，導致2000億元優惠房貸的額度未獲增撥，此項優惠房貸額度早已用完，各銀行均不再受理。

至於內政部營建署推出的兩大優惠專案，前2年零利率的「青年安心成家方案」，也已在4月中結束、「99年度購置住宅貸款利息補貼」，受理日期剛好在上週五（13日）截止，有意參與台灣金聯標售案的民眾，得標後若需要辦理貸款，只能選擇銀行的一般房貸產品。

特別是台灣金聯此次的標售案，訴求中低收入戶及所得不高的年輕人投標，但得標民眾如果真屬中低收入戶，依照銀行目前的徵審標準，恐怕很難順利核貸。

台灣金聯針對此次的標售案，特別與土地銀行、華南銀行合作，台灣金聯指出，2家配合的銀行，並沒有推出特定的房貸專案，主要還是得依照得標民眾的所得金額、負債比例，評估整體的償債能力，計算出能核貸的金額及利率水準。

分期還款 年利率3%起跳

不過，如果得標者的財力狀況真的太差，銀行不願核貸，但民眾又有心想購買，台灣金聯也擬定了分期還款方案，依照得標者的還款能力分期攤還，但這類的方案，年利率3%起跳。

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想要藉由參加不動產標售，躋身為有產階級，台灣金聯提醒，除了準備買房子的資金、比較銀行貸款利率外，還得注意稅負問題，最直接的就是地價稅、房屋稅，務必在得標後，儘快去申請變更為自用住宅稅率，因為稅率最高可以差5倍。

房地產市場價格居高不下，許多民眾都感嘆買不起房子，對於中低收入者更是難上加難，台灣金聯日前宣布，拿出已承售的188戶、分布全台的住宅，其中超過9成的價位在500萬元以下，雖然房屋所在地都不是位於精華地段，但在經過台灣金聯清潔整理後，屋況卻可「掛保證」，希望能讓中低收入、年輕族群藉此管道，完成購屋夢想。

不過，台灣金聯提醒，若順利購得相關物件後，除了比較各家銀行的利率、依據自身資格申請優惠房貸外，務必注意相關的稅負規定，又可以為自己省下一筆稅負的開支。

首先，每年5月開徵的地價稅，就是得標民眾必須儘快去變更的項目，台灣金聯指出，目前拿出來標售的不動產，所有權人都是台灣金聯，因此是以「營業用」稅率課稅，稅率為3%，如果買來的房子，是實際做住家之用，稅率將可降至1.2%，足足省了一半以上。

台灣金聯指出，未來得標的民眾，在不動產移轉後，準備「房屋使用變更申請書」、「建物所有權狀影本」、「房屋稅單影本」、「身分證影本」及私章，就可至稅捐處提出申請，自申請當月開始，就可適用住家稅率。

其次，需要變更的還有地價稅，台灣金聯提醒，得標民眾在9月22日前，至稅捐處提出申請，當年就可以適用自用住宅的千分之2優惠稅率，否則就得依照千分之10的基本稅率計價，差距高達5倍。要申請自用住宅地價稅的民眾，需準備土地所有權狀影本、建物所有權狀影本、戶口名簿及身分證影本，以及私章。

如果本身已經有不動產，現在為了標得新的房子，需將舊房子出售，或是在投標前已經賣了舊房子，就得注意自己是否符合重購退稅的資格，包括土地增值稅、所得稅；至於購屋後若向銀行申請房貸，在申報綜所稅時，也可將購屋借款利息列舉扣除。

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宏普是以 6億4672萬6850元買下新莊市副都心一小段土地，由於當地人士非常清楚哪位地主擁有哪塊土地，宏普並未公布地號及面積。

宏普表示，這塊地購入後最慢兩週後簽約，土地購入後再開始考量如何規劃興建。

興富發建設今年7月13日才以每坪約165萬元價格出售新莊市副都心一小段土地，面積約1939.67坪，總價約32億元，對於副都心的商業土地價格具有指標意義。

但7月23日當天新莊副都心土地標售，遠雄集團以67.4億元標得5筆土地，每坪地價約176萬元到183萬元不等；麗寶建設更以每坪213萬元取得南側緊鄰遠雄的435地號土地，創下新莊土地天價。

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鑑於預售屋屢有交屋前建商倒閉的個案，以致發生消費者求償無門的情事，為保障消費者權益，內政部昨日公告，自明年5月1日起，預售屋買賣定型化契約應記載履約保證機制條款，否則將依消保法最高處以150萬元罰鍰。

內政部地政司副司長王靚琇表示，有關預售屋履約保證，原擬於今年11月實施，惟後來這項方案遲至6月才拍板，而消保會認為業者找銀行、同業保證需要時間，因此決定給予業者8個月的準備期，於昨日公告，明年5月1日生效。

王靚琇指出，過去屢有發生交屋前建商倒閉，消費者已支付價金，求償無門的情事。為落實消費者權益保障，內政部及行政院消保會依消費者保護法第17條，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約「應記載事項」，屆時若業者未依規定，將依消保法處以6~150萬元罰鍰。

行政院消保會通過之履約保證機制分二大類選項，由買賣雙方擇一採行，其一為內政部同意之履約保證方式，另一為：其他替代性履約保證方式，計有4種選項：

1.價金返還之保證，係指消費者在購屋時，建商與金融機構簽訂保證契約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機構如數返還消費者已繳納的價金。

2.價金信託，係由賣方與受託機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管，可達到專款專用之目的。

3.同業連帶擔保，係指兩個同等級的建商同業相互連帶擔保，若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時，另外一家建商應無條件完成本建案後交屋。

4.公會連帶保證，係指由公會主導，數家建商互相成立協定，若參加協定之建商，發生預售屋建案無法完成交屋之情況，其中之任何一家建商均應無條件完成本建案後交屋。

至於內政部同意的履約保證方式是什麼？王靚琇表示，內政部將於近期邀業者與消費者保護團體研商，若業者所提的其他履約保證方式，可以獲得消保團體認可，即可列為新的履約保證方式。

王靚琇進一步表示，雖然這一強制履約保證機制明年5月才生效，但內政部即日起將展開宣導，在未來8個月期間，民眾可以主動要求業者在契約中載入履約保證，以保障自己的權益。

過去屢見建商在交屋前倒閉，致已支付價金的消費者求償無門。為保障消費者權益，內政部決定在明年五月起，強制要求預售屋業者，將履約保證機制納入買賣定型化契約內。

建築業者表示，這恐將使預售制度面臨瓦解，希望在明年五月正式實施前，能與內政部討論相關配套措施。

中華民國建築開發公會全聯會指出，上週五曾與內政部相關官員會商，大家都不知道怎麼做，沒想到內政部昨竟公告實施，讓業界很難理解；理事長王光祥表示，現在只能逐步討論，看能否找出可行規則及操作細節。

行政院消保會同意的保證機制分為二大類，由買賣雙方擇一採行。

一是其他替代性履約保證方式，分為四種方式。一、價金返還之保證，若建商未能如期交屋，由金融機構如數返還價金；二、價金信託，委由受託機構在信託存續期間，按契約辦理工程款交付、繳納，以達專款專用之目的；三、同業連帶擔保，由兩個同等級建商同業相互連帶擔保，若其中一建商之建案無法完成交屋時，由其他建商無條件完成本建案；四、公會連帶保證，由數家建商成立協定，若參與之建商有無法完成交屋之情況，其他任一家建商應無條件完成建案。

交屋前倒閉 不會再求償無門

另是內政部同意之履約保證方式，目前尚無腹案。

地政司副司長王靚琇表示，相關規定在昨天公告後，有八個月準備期，內政部將在近期邀集建商公會全聯會、各縣市建商公會及有關單位溝通，訂定履約保證之妥適方式，以便明年五月一日正式實施。

台灣預售市場一年的規模約在八千億至一兆台幣之間，有業者指出，依目前通過的四種履約保證方式，消費者所繳的三成自備款都將被凍結在金融體系，等於使銀行多出三千億濫頭寸，將會拖累銀行，而建築業也將出現三千億的資金缺口，既然如此，建商又何必推出預售屋，乾脆全部蓋好再賣，這樣等於是把預售制度給消滅掉。

建商負擔增 成本轉嫁消費者

遠雄公共事務部副總蔡宗易表示，以目前的市況來看，消費者買預售屋，從訂簽到開工，只要付十五％價金，但對建商來說，要先投入的土地成本就佔整個推案成本的四到五成，若在台北市可能高達六十至七十％，因此消費者有土地價值的保障，就很足夠了；但既然政府政策已訂定，還是會配合，至於多出來的相關費用，恐還是會轉嫁到消費者身上。

王光祥也認為，強制履約保證不僅造成建築業及周邊產業營運困難，最終成本也是會轉嫁給消費者，增加購屋成本，消費者反而是創造利益給銀行的最終負擔者。

王光祥指出，強制履約保證無異凍結整個建案資金，預售屋市場幾乎不再存在，對國內房地產經營、尤其小型建商，將帶來嚴重衝擊，恐影響周邊相關行業的員工生計及經濟發展。

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台灣金服將標售的23筆不動產，是接受中央存保公司委託，拍賣由存保公司代管的中聯信託持有不動產，總價值近20億元，這23筆不動產分佈全台，其中不乏台中市、高雄市商業區的精華地段，有的是北市信義區住宅附停車位，也有數筆台南市市區生活機能發達的住宅。

其中有數筆個案最受矚目，例如第五標的台北景美商圈店面、第六標的台中崇德家樂福、第17標新竹凱撒飯店三個標案，招標底價均破億元，現址均屬於正常承租、使用狀態，得標者可直接收取租金，以公告底價計算，租金報酬率至少4%。

另外公告底價達數千萬元的個案，則有第12標台中大雅五權路商圈店面，租金報酬率最高可達5.7%；第23標的高雄大遠百商圈辦公室，目前該商圈的辦公室行情，每坪單價約三萬元。

台灣金服指出，因為此次標售的不動產，都著眼於「精華商圈」、「稀有性」，其他還有不少位於精華區的住宅，都吸引許多有意投標民眾的詢問，詢問者多關注個案的使用現況、投標流程、報酬率，對於已趨近市價的底價，卻沒有一個人抱怨「太貴」。有意投標的民眾，必須先至台灣金服領取標單，25日上午10：30投標，當日需依個案繳交「押標金」，並以密封的信封出價，台灣金聯是採取「分標拍賣」方式開標，以出價高於底價的最高價者得標。

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國內女性意識逐漸抬頭，從購屋行為就能看出端倪！根據房仲業者調查分析，雖然目前台灣男性人口大於女性(1.01：1)，但在購屋時，無論是已婚或處於熱戀階段，主導權大多以女性意見為依歸，也就是老婆或女友說了算。

　　就連在購屋積極度方面，現在也是女性明顯高於男性，像近期有置產計劃的人，女性比例突破半數，達51.5%，明顯高於於男性48.5%。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，可能受迫於男性人口數多於女性的現況，戀愛競爭者變多後，晚婚及不婚的狀況越來越明顯，導致男性的購屋企圖心也漸漸轉弱。

　　江龍名指出，現在不少女性甚至從投資角度置產，除了動機強烈，更特別偏好購買具增值潛力、房價相對較高的捷運宅，使得購屋平均總價相對高於男性。

　　但從其他調查細項來解讀，男性對於自備款與房屋價格的重視程度都比女性高，而女性則是對於金錢的掌控和規劃，要比男性來得有信心與自主性。

　　另外，關於「房屋登記名義人」為誰？雖然男女在乎這議題的程度都很高，可是女性要求登記為所有權人的需求比男性更明顯，比例佔約六成，大大顛覆過去傳統現象。

　　江龍名觀察，特別是在大台北都會區，現在購屋的族群，確實多以女性想法為主流，常常是老婆或女友同意才算數，可以看出與早期男性握有較多實權的狀況大不相同。

　　至於走出大台北都會區後，越往南部這種現象卻逐漸變少，主因是受到男性就業機會還是較多，且普遍仍為家中主要經濟支柱，因此購屋實力自然比女性來得高。

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判決書指出，陳某在98年6月向張姓地主購買5筆土地，總計326坪，總價金1847萬餘元，7月會同地政事務所鑑界，發現其中8坪多是「既成道路」，且地下已埋有公用水管及中科的氮氣輸送管，他認為這是物之瑕疵，要求解約退回已付訂金440萬元。

張姓地主說，他也是事後才得知有既成道路，經與后里鄉公所協調，才簽署同意書讓公眾通行，可是才8坪多影響不大，如果這樣就解約對他不公平。

法官指出，因大法官釋字400號，及憲法15條為了確保個人財產之自由使用，既成道路是私人土地因公益而損失，各級政府應辦理徵收補償，如經費困難，也應訂定期限逐年辦理及補償。

法官函詢后里鄉公所，該公所表示財政拮据，還無法針對既成道路或都市計畫道路進行徵收補償計畫。法官認為由此可知，「既成道路」各級政府還是要辦理徵收來解決，不能說這是物之瑕疵。至於后里鄉公所原先誤以為該「既成道路」是公有地，而同意其他機關埋設管線，同樣不構成物之瑕疵，買到這8坪「既成道路」最後還是可獲得政府徵收補償，原告要求解約無理。

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