銀行公會、台灣金融研訓院昨天舉行「以房養老制度於高齡化社會之運用」研討會，邀請多位專家學者與談。

政大地政系教授張金鶚表示，政府目前規劃的「以房養老」制度，定位為社會福利政策、非商業化產品，將由政府出資、銀行代辦撥款，試辦對象以台北都會區近貧老人為優先。

「逆向抵押貸款」是以銀行為主體，由銀行進行評估接受老人以房子抵押貸款，老人可每月固定從銀行獲取生活零用金，由於對象是以退休銀髮老年人為對象，因此，被稱為「以房養老貸款」。

張金鶚說，以房養老應該是一個選擇方案，對老人來說，有更多選擇，即能擴大市場規模。

他指出，其他方案還有：「售後租回年金屋」，這是以保險公司為主體，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，由老人租回居住；「社會照顧服務方案」，以社福機構為主體，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。

此外，目前「以房養老」是由內政部主導規劃，但張金鶚認為，政府立意雖好，可是房貸或貸款基本上是金融商品，牽涉許多資金流量的進出管控，換言之，應該由金管單位，包括金管會與財政部等，來管理資金流量。

金融研訓院金融所副所長李智仁表示，以房養老相關政策若要全面實施，國內許多法規勢必得面臨大幅翻修；張金鶚則建議，可推動特別條例來進行立法。

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為了誘發區內業者積極開發、投資，高雄市政府正進行都市計畫通盤檢討公展草案，利多大放送！將原本特定倉儲區面積縮減只剩下大約35％，另外的65％面積變更為特定經貿核心專區。同時，放寬園區使用規定，允許興建住宅，提供提早開發容積獎勵，降低地主公共設施等負擔比例高達10％，市府希望業主3年內啟動所有開發作業，帶動高雄的經濟發展。

高雄市政府都市發展局進行5年一次的都市計畫檢討，「變更高雄多功能經貿園區特定區主要計畫與細部計畫案」，即將在8月19日公告展覽結束。由於此次都市計畫檢討具有實質有效的鼓勵投資政策，影響重大，夢時代總經理張國光說，高雄多功能經貿園區的投資開發，「已經踏出實質有效的第一步」，不過，後續還要經過高雄市都市委員會和內政部的法定程序，希望中央政府和地方政府都能夠支持這項都市計畫案。

張國光指出，高雄多功能經貿園區開發比例甚低，進度也非常緩慢，11年來只有夢時代和中鋼企業總部等71公頃土地利用開發，只佔587公頃園區的17％。

根據新的都市計劃草案，此次園區檢討計畫，最重要的改變是，將原本高達305公頃的特定倉儲轉運專用區，刪減65％，變更為特定經貿核心專用區，同時，並放寬特定倉儲區的土地使用限制，提高獎勵容積率，且允許業主興建住宅，好處一籮筐。

張國光強調，在具備東風之後，未來產業的引進也是園區開發成敗的關鍵，政府在擴大國際投資招商時，能將高雄多功能經貿園區國公有土地列為重要招商標的，引領區內廠商和業者，有一個明確的投資、開發方向。

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由內政部營建署興建的嘉義縣中埔鄉平實乙村國宅，地段好，價格便宜，還有地下停車場、中庭花園和電梯等公共設施，目前只剩下十三戶住宅及十六戶店面，符合單親及弱勢家庭資格者還享有購屋八折優惠，有興趣的民眾請洽嘉義縣政府工務處公用事業科05-3620123轉分機401。

縣長張花冠為了解餘屋銷售情形，昨(十七)日由工務處長林吉利陪同，實地了解國宅的地段、房屋格局和售價。

張縣長說，國宅地段好，採光佳，生活機能便利，每戶三房二廳二衛浴，格局方正，很適合小家庭居住，最重要的是價格便宜，都市「居」不易，歡迎民眾踴躍承購。

縣府將以每坪約三萬元的優惠價格辦理餘屋清售，住宅每戶約四十三坪（含公設），實坪約二十八坪，符合單親弱勢家庭（包含單親、身心障礙、原住民、低收入戶、榮民、受家暴者、天災房屋全倒或半毀受災戶）者可享八折優惠，店鋪部分（含一、二層）每戶約四十五坪（含公設），每戶售價約一五八萬元，以標售方式辦理，每月十七日開標，有需要的民眾請直接洽縣府承購。

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永和市首件住宅區變更為商業區的都計案成功！該案申請超過六年，一度停擺，由縣府主動與建商協商完成。建商預計捐出十％的公共設施用地，得和派出所土地由承租變自有，無須再寄人籬下，每年可省三五○萬元租金。

城鄉局計畫審議科指出，永和首件住宅區都計變更成功的土地共分兩處，一處在永利路與永貞路交界處，另一處在民權路，兩處土地約一萬平方公尺，原為住宅區，已領有建照，建商曾申請變更都市計畫為商業區，但業者對縣都委會決議有意見，未再續辦。

城鄉局表示，該案本來在九十三年停擺，縣府考量這兩處土地位於永和市中心，鄰近市場、學校、大型賣場，地理位置佳，具商業發展的條件，也符合縣府促進地方經濟發展的目標，決定出擊，縣及內政部都委會通過後，同時辦理地籍分割、機關用地捐贈等。

該案通過後，縣府依都市計畫法的規定，取得十％的公共設施用地，作為機關用地、綠地、廣場及停車場使用，優先獲利的是得和派出所，每年可省下三五○萬元的租金。

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國內商用辦公室標售市場趨熱。今日台北金融中心部分樓層將標售，底價12億元，業界看好溢價標出，國內壽險業者投標興致濃；戴德梁行昨日也公告今年負責的第3、4季標售總額，尤其「今年第4季標售總額將突破300億元以上，達到金融海嘯前水準」。

同時，中和元隆捷運雙星大樓A棟標售案，備受矚目。戴德梁行表示，在兩岸經濟協議（ECFA）及台北縣升格新北市利多下，這棟大樓將於9月9日開標，底標新台幣30億元。

今日標售台北金融中心，位於南京東路商辦的精華地帶，市場傳出中國人壽、國泰人壽和台新銀行都感興趣，且台新銀看好一樓店面，可以當成銀行據點。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出，台北金融中心最大優勢在於公設比僅24%，相當低，室內坪數扎實，另外，受到統一國際大樓29樓日前創下商辦每坪150萬成交影響，慶豐銀行這次包裹標售的台北金融中心8、9樓，每坪約120萬至130萬，1、2樓每坪約110萬，1樓具有店面效應，每坪約250萬元，預估成交價約17億元上下。因此，若以底價12億元來看，可望溢價3成標出。

信義房屋指出，今日標售的台北金融中心，位於敦北商圈，可望成為今年第二起每坪單價破百萬元的辦公大樓交易案。

此外，戴德梁行昨舉辦中和元隆捷運雙星標售及第4季全國大型標案說明會，看好下半年商用不動產市場，指出第4季的標售案總額達300億元以上，達到金融海嘯前水準。

今年9月，戴德梁行將標售元隆捷運雙星大樓A棟，由於是台北縣稀有樓地板面積達萬坪以上的商用大樓，產權單純且完整，適合企業總部進駐，加上大樓雙面臨路，東北側為捷運環狀線上20米的板南路，因此受市場歡迎。但也有業者認為，元隆捷運雙星大樓A棟的底價30億元，略為偏高。

此外，今年第3季還有本月25日開標的內湖飛天科技大樓（全棟）、新莊市滿租投報率4%的商場、林森北路Amour2店面等3案。

值得注意的是，第4季標案中包括台北市南港最大土地開發案─飯店旅館國際招商案，與台北市多處精華地區地上權標售、台北市都更完成豪宅專案標售等，都是受矚目的標案。

繼4月份房仲展店達111家創新高，不動產仲介營保基金昨（17）日發布最新數據顯示，7月份房仲展店飆上117家之多，再創新高，營保基金執行長郭及天認為，儘管短期受打房影響，買賣移轉件數小幅回檔，但房仲業仍看好後市，經營意願高，因此，房仲積極展店，7月份甚至飆新高，等於每天有4家房仲業者投入市場。

依據中華民國不動產仲介營保基金發布的最新數據，房市景氣在今年初強勁復甦，由不動產仲介經紀業營業保證金繳存的情形觀察，房仲展店在今年農曆年後、3月份時登上86家，相較於去年底的46家呈倍數成長，至4月份破百家、達111家之後，7月份的房仲展店家數更飆上117家，等於全國平均每天有4家房仲公司投入市場，創單月新高。

不動產仲介營業保證基金執行長郭及天指出，合法房仲公司須完成繳存營業保證金25萬元及加入當地公會，才能合法開店，因此，從房仲業繳存保證金的家數變化，可清楚觀察投入房仲經營的熱絡程度。

7月份因為新品牌富旺房屋成立，當月展店24家，就算扣除富旺房屋的店數24家，7月份展店數仍有93家之多，可見短期房市交易疲弱，並未影響房仲業長期經營房市的意願，甚至有新品牌加入市場競爭，同樣是1月至7月，今年展店家數共589家，相較於去年同期的301家，算是罕見的倍數成長。

以信義房屋來看，統計至7月底的展店家數已達299家，全年度確定可超越今年設定的展店300家目標。

這波展店潮中，以台北縣增加數量最高，以5月份至7月份觀察，北縣新增67家，占全國新增家數的24.27％、將近四分之一的比重，尤以板橋（展店15家）、新莊（展店8家）等區域，分居展店冠亞軍。

房仲業者分析，板橋除了新板特區外，其他如江子翠捷運站、新埔捷運站周邊的商機可期，而新莊則因業者看好副都心的前景，多在周邊積極展店，可吸收預售換約、成屋買賣等多元化客源。

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這三塊地都緊鄰重新路五段，並具共同開發特性，其中，新燕一．五八萬坪土地在七月初被味全以一○一億餘元高價拿下；葉國一近期則以廿八．九億元買下太子汽車三重廠房，面積約三五八○坪（見左圖，記者黃宣弼攝）；至於捷運新莊線先嗇宮站周邊萬坪工業地，將於十月由戴德梁行負責標售，葉國一也表態將參與競標。

葉國一插旗不動產態勢明顯，尤其看好北縣第一圈，除房價較親民外，還有捷運的加持，未來投資不動產也將以大台北都會區為首選，其中三重將是重要的投資區域。

已買下太子汽車廠房的葉國一指出，這塊地預期可興建住宅，未來若整併還要考慮到左右另兩塊土地可否做整體規劃。他並透露，將出手競標先嗇宮站近萬坪工業地，更計劃與頂新集團洽商共同開發三重新燕土地；葉國一說：「評估過先嗇宮站近九千九百坪土地，也希望找時間與頂新集團討論新燕土地開發計劃。」

味全則表示，對於三重新燕土地，董事會已決議以資本額五十億元，由味全持股五十一％，和能率開發及頂禾開發合資設立新公司共同開發，至於是否會與英業達集團會長葉國一合作，內部表示，並不清楚。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出，北縣有許多閒置工業廠房，其實具有一定程度的開發價值，部分企業看好土地效益，整合一定土地後，便向地方政府申請都市計畫變更，希望以繳納代金與捐地，申請地目變更成功。

他表示，三重市目前房價每坪約卅五至四十萬元，其中新燕土地、太子汽車三重廠房、先嗇宮站近萬坪土地，距離相當近，若能共同開發，房價應該會更高。郭國任分析，若三塊土地順利整合，應會採分期分區推出，除可逐步推升房價外，也可加強周邊機能整合。

先嗇宮站周邊土地是位於三重市重新路五段、中興北路口的約九千九百坪工業地，將於十月廿八日公開標售，底價初估為九十至一百億元，該塊土地是太電交付兆豐金控信託，所有權人登記為兆豐金控，去年八月曾經公開標售，底價逾五十億元。

戴德梁行協理賴一毅指出，大台北地區大型土地開發難尋，因此，即使是工業土地，仍相當搶手。

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日租型的套房和公寓從飯店、民宿中殺出一條血路，若再配合自由行散客日增，正好符合市場需求。

網路平台業者奇集集Kijiji分類廣告網發現，以日計價出租，並且提供廚房、洗衣機等家庭設備的日租型套房、公寓蔚為風潮，受歡迎程度不輸給知名民宿。

奇集集Kijiji分類廣告網總經理蔣馨誼指出，日租型房屋的選擇多元化，從日租金不到 400元，鎖定背包客的簡單公寓，到日租金近3000元，標榜六星級酒店式的豪宅都能租得到。

奇集集調查發現，「租金」是消費者選擇短期出租屋時的第一考量（27%），「安全性」（23%）、「環境衛生」（19%）分居第二、三位。

蔣馨誼說，除了價格外，消費者很在意安全問題，有愈來愈多日租套房標榜採用每天可以變更密碼的電子鎖、磁卡門禁管制、24小時大樓保全等，希望確保入住房客能安心無虞。

有些日租房甚至強調「每日寢具換洗清潔消毒，使用白色的被單枕頭套」「採醫療級消毒設備」等，業者在愈趨競爭的短期租屋市場中，端出不輸給旅館的服務品質來爭取房客。

蔣馨誼表示，政府防止炒房的氣氛下，愈來愈多屋主以租代售，並採取短期租屋方式經營。另一方面，民眾在口耳相傳下，在「出遊」、「出差」、「沒確認長期住所前暫時入住」等需求下對入住經濟實惠的短期租屋抱持高度興趣，預估日租房市場成長相當有潛力。

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