規定主建物與附屬建物應分開計價的「預售屋五一新制」上路至今近四個月，內政部在本月十九日首度針對國內大型建商「甲山林城上城」建案開出第一張罰單。內政部長江宜樺表示，未來將持續查核行動，希望少數仍在觀望未採行新制業者不要心存僥倖、懷疑政府執法決心，「我絕對說到做到」！

「新制預售屋買賣定型化契約」於今年五月一日修正施行，新制內容規定建商在預售屋契約中，需分列主建物、附屬建物與共有部份面積、售價；明確列出主建物面積占房屋登記總面積的比例；房屋面積有誤差時應該互相找補；買方延遲付款的遲延利息不可超過萬分之二等。

內政部表示，甲山林建設公司在基隆銷售「甲山林城上城」預售屋時，未在定型化契約中明載土地權利範圍面積等，經四次發函要求改善未果後，內政部依據《消保法》第五十八條規定：「企業經營者違反主管機關依據第三十六或第三十八條規定所為之命令者，處新台幣六萬元以上一百五十萬元以下罰緩，並得連續處罰」作出處罰。

內政部指出，因考量未來恐怕連續開罰，因此與地方消保官會商後，決定處以甲山林建設公司新台幣三十萬元罰緩，並限期改善；如期滿仍未改善，將再加重連續處罰。

目前「甲山林城上城」建案的土地位於基隆麥金路一帶的山坡地，內政部地政司長蕭輔導表示，該建案含括住宅區與保護區，面積近四萬五千平方公尺，約一萬三千多坪，規劃興建十三棟，約近兩千戶住民。

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看好機場捷運林口A7站區合宜平價住宅計畫，有政府背書，約兩年就可回收，穩賺不賠，據悉，已有遠雄、潤泰等近10家國內知名建商摩拳擦掌，有意競標，投資金額約5、6億元。

機場捷運林口A7站區開發計畫因土地涉及山坡地解編，原本8月底前合宜住宅與產業專用區擬標售，目前進度落後，因農委會水保局舉行山坡地解編的專家會議意見甚多，最後可供開發面積將縮減至170多公頃，合宜住宅約僅剩8公頃，可興建2,000戶左右。

A7站區合宜平價住宅預計民國102年完工交屋，內政部希望儘量趕在8月底或9月初公告招標，有意競標建商不少，包括潤泰．遠雄等10家建商展現高度興趣；主因建案有政院背書，約兩年即可回收成本，穩賺不賠，且不怕有滯銷情況，對企業形象有助益，因此傳統建商都秣馬厲兵準備搶標。

內政部規劃二階段招標，第一階段的資格標是資格加上評選，將審議建商提出的合宜住宅規劃構想，及格者才能參與價格標，最後出高價者得標。

只要資本額6億元以上的建商都可參加，內政部給予A7站合宜平價住宅的容積獎勵至300％，若建蔽率30％，加上開放空間及停車場等獎勵，建商容積率可逾400％以上，可興建15層樓，平均每坪售價約15萬元，含公設每間房子約規劃28-40坪不等 。

購買資格，內政部規劃前3個月內，優先開放當年度家庭所得50％分位點以下家庭購買，北市去年141萬元，中市102萬，桃園縣98萬元，購買者需在全省各縣市政府取得所得證明，建商才能銷售，若3個月後仍有餘屋，再開放一般民眾購買。

此外，內政部也積極著手下一個合宜住宅的計畫，看中都更計畫區板橋浮洲里榮工公司土地，將於兩個月內完成都市計畫變更，約興建2,250戶，計劃於民國103年完工。

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元大建設開發公司總經理黃仁勇表示，元大旗下的源堃建設在中正紀念堂旁愛國東路的「大孝大樓」，已悄悄整合緊鄰後側的「新隆社區」的都市更新，合計土地面積廣達近5,000坪，可望創下台北市有史以來最大規模的都市更新案。

元大評估，該都更案完成後每坪房價至少120至150萬元，光是元大建設的潛在開發利益，保守估計就上看百億元。

都市更新儼然躍居為建築業的「新顯學」，更是台北市民的「全民運動」。近年來，開發規模也是一個比一個大。元大3年前以18億元向外資法人LoneStar龍昇星集團資產管理公司，買下「大孝大樓」，1年前發現「大孝大樓」竟然是海砂屋，後側「新隆社區」也出現多起海砂屋牆壁剝落現象，瀕臨建築物使用安全危險邊緣，就像得了「骨質疏鬆症」一樣岌岌可危，因此必須立即展開都市更新。

黃仁勇表示，「大孝大樓」位於大孝門對面，占地926坪；整合「新隆社區」後將形成愛國東路、寧波東街到中正國中旁的完整街廓，面積達4,737.15坪，目前新隆國宅住戶500多戶中，已有300多戶簽訂都更同意書，獲60％地主同意。

元大建設評估，「大孝大樓」進行和「新隆社區」近5千坪超大型都更案，鑑於緊鄰政府積極推動的「華光金融特區」成為台北華爾街，加上元大的「品牌效益」加持，未來更新完成後的房價，至少會翻兩番。

黃仁勇透露，「新隆社區」一旦和元大整合完成都更後，房價可望從現在的每坪60幾萬元，躍升到120萬至150萬元，頗有機會成為「中正區的帝寶」，成為超級豪宅新地標。

元大內部評估報告顯示，這塊都更案有把握可申請到30％的海砂屋改建容積獎勵、50％的都更容積獎勵，2者加起來容積獎勵值至少80％，樓高也可望一舉拉高到30樓以上；光是「大孝大樓」可分回的更新後樓地板面積，就超越10,000坪。

元大評估，依每坪150萬元售價、扣除造價和管銷成本後推估，更新完成的潛在開發利益，至少100億元。

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土地商品化難擋

黃麗玲表示，亞洲地產上漲，過去10幾年來，成為普遍的現象，尤其在亞洲城市，地產上漲是很重要的部分。台灣從過去10年以來，產業有一些困境，政府依賴地產，在過去10年地價上的波動、成長非常快，公告土地現值總額，從2千年的14兆，2010年市價總額變成16.7兆。她說，台北市經濟在擴大，很多是透過地產的價值而來，包括地主、房仲業，但很多人不能進入這個經濟成長，包括街友。

黃麗玲觀察到，台北市房屋稅、地價稅是主要稅收來源。每一次選舉政策，都是強調大建設，需要跟建商配合，例如台北巨蛋，遠雄成為台北都會區大家想積極拉攏的房地產對象。手上有房地產的人希望房地產一直上漲，政策上也一直哄抬房地產上漲，大型都市開發製造了一個幻覺，讓大家以為台北不斷成長，是現代化的進步城市。她認為，很多公共建設透過BOT方式，政府提供很多的土地跟資源，資源來自於人民，投注在與私人企業共同發展。

許多人一輩子投資在住宅商品上，沒有房子的人，希望住屋能更便宜，但一有了房子，就反過來希望價格不會下滑。黃麗玲認為，政府忽略公有住宅，而是推動大眾進入住宅市場，降低利率、增加房屋供給，結果加速了土地、住宅商品化。

國有財產局明令大型公有土地禁止標售，政府仍不斷出售公有土地。黃麗玲表示，台灣在都市地區或非都市地區，擁有很多公有土地籌碼，但都市、產業轉型後，政府不有效利用，反而大量賣出，如果政府要做公有住宅供給，為何不將好的地點，興建社會、公有住宅？她說，北市政府打算將3塊地作為公有住宅出租，鎖定租給學生、銀髮族，補貼租金8折，但租金仍高昂，也無法解決住宅問題。她認為，住宅政策需要政府土地及資源的投注，政府把公有地賣掉，可是並沒有把相對的資金拿來蓋公有住宅。

黃麗玲談到，2000年前中央政府想要開拓房地產，但市府有民間、社會的壓力，傾向興建公園綠地；目前市府在推2倍容積獎勵，土地逐漸商品化。都市更新後社會關係會按照經濟能力重組，她說：「以後會看你的地址，就知道你是尔是有錢人。」

土地逐漸商品化，都市居民大遷移，中產階級買不起房子，中下階級租不起房子，底層如違建戶、都市原住民，更加倍弱勢。黃麗玲提到，政府徵收土地，是因為土地會到財團手上，做經濟轉型的開發，但目前台灣很多生技園區的土地是晾著的，園區未使用，但仍不斷地徵地。

城市成長受害者

《艋舺》電影上映後，為了讓大家領略萬華的風情，呈現台北文化印象，街頭掃蕩的次數不斷增加，掃蕩對象是街友跟流鶯。黃麗玲認為，這現象是一種文化行銷跟街道控制的方式。

要如何實現城市正義？黃麗玲表示，不同都市弱勢群體，都是土地商品化的受害者，要如何看到共同的問題非常重要。其次是，制度內、外的政治動員，如公園座椅是一種排除街友的設計，民眾可以連署給公園管理處，向政府反映。

黃麗玲認為，無殼蝸牛運動後，住宅問題仍未解決，這可以說明政府跟房地產商的緊密關係，民意代表跟財團密切掛勾。她強調，街友是城市成長的受害者之一，如果能夠組織起來，將是一股政治力量。她認為，街友的文化發聲，如當代漂泊攝影班，讓大眾可以在人性上產生連結，重塑社會的文化排除。

街友阿春參與當代漂泊攝影班，用相機紀錄街友生活，街友也舉辦攝影展，作為文化發聲。

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1年半的時間，新光人壽不動產增資逾200億元！國內不動產行情看漲，大型壽險公司獲益明顯，新光金控18日揭露，今年6月底為計算風險資本額（RBC），對全省133棟新壽投資的大樓重新鑑價，未實現增值利益高達531億元，另外還有66棟大樓未在此次鑑價範圍，整體不動產未實現增值金額可能上看600億元。

新壽最近一次不動產重估是在2008年底，距離今年中重新鑑價，只不過18個月時間，上次是全台200棟大樓全數重估，不動產增值利益達326億元（已扣除去年出售的信義A11），這次只有133棟大樓重新鑑價，光這133棟大樓未實現增值利益就有531億元，增加205億元，另外還有66棟大樓因為投資時間未滿3年，未在這次重估範圍內。

這66棟大樓有部分位於內湖，據新壽副總經理徐順鋆表示，內湖商辦平均買價每坪40萬元，現在市價是50萬元，漲幅高達25％，新壽在內湖仍有13棟大樓，增值利益相當可觀。

金管會特別允許保險業者，在計算半年報RBC的時候，可將投資3年以上且有即時收益的不動產增資利益，納入自有資本中計算，但認列以自有資本或淨值的30％為限。

徐順鋆表示，新壽這次符合重新鑑價的不動產共有133棟，未實現利益達531億元，但這次半年報計算RBC時，只能將210.6億元算入RBC的自有資本中。

年底新壽還將重新針對所有不動產進行重估，未實現不動產增值利益將計入明年初公布的隱含價值（EV）及精算價值（AV)中，若以近來不動產標售頻頻創新高下，新壽的不動產增值利益極可能超過600億元。

台灣人壽本月以每坪833.9萬元，搶下南陽街1號的慶豐銀總行大樓，連帶使附近大樓價格水漲船高，新光站前摩天大樓已蟬聯西區地王多年，當年每坪以8萬元標得，現在是上漲100倍，光是土地1,533坪就價值127億元以上，整棟大樓價值至少500到600億元。

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對於順利得標，龍巖表示相當意外，據了解與第二名差距非常小，龍巖指出，由於公司相當看好房市前景，近期幾塊土地及建案，公司都有參與投標。

辦公大樓 單價破百萬第二例

信義集團全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，此標售案中，原慶豐銀行持有的樓層分散在一、二、八、九樓及B1，共一四七五．四坪，另有卅三個地下室車位，拆算車位後的建坪單價每坪約一一六萬元，創松山區辦公大樓新高。柯宏安說，香港東亞銀行已預計進駐台北金融中心十樓。

第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，依得標價格拆算，地下一樓每坪四十五萬元，一、二樓是店面，每坪分為三百萬、一三五萬、八至九樓每坪一一六萬，車位每個三百萬；依此單價來看，並未突破日前威剛科技買下信義計畫區統一國際大樓廿九樓，每坪一三○萬元的價格。

四封標單內，除得標者龍巖人本外，據了解還有該棟大樓的最大業主國泰人壽、台灣人壽等，另有一封標單因押標金不符，視為無效標。

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任指出，台北金融大樓標售案，是第二個單價站上百萬元的辦公大樓，更是傳統辦公商圈最高單價，此商圈Ａ級商辦供給量其實不多，僅台北金融大樓及宏泰集團興建中的南京東路大樓，預期租金可逐步上漲。

台北金融大樓曾是九二一受災大樓，九十五年九月由主要地主國泰人壽、慶豐、兆豐銀及元大集團等協商後重建，土地面積約七八四坪，目前土地持有比例前三名分別是國泰人壽二七．五％、龍巖人本服務有十七％、元大集團、國票金各持有十三．七％，其它持有者包括兆豐銀、勝一化工、德同航運等，主要持有者仍以金融機構占多數。據了解，此次也競標的國壽，若順利拿下，將可持有約四四．五％的土地，將近一半，但未得標。

龍巖：將出租 獲取長期收益

龍巖人本財務長詹淑娟表示，未來將透過出租獲取長期收益，目前當地每坪月租金約二五○○元，投資報酬率約二．六％，符合預期。

目前龍巖總資產約三一○億元，不動產帳面價值約一百億，佔三成，此次標下台北金融中心部分樓層，將不動產總價值推高至一二○億元；而此標的物未來將佔集團總資產約五．九％，佔不動產總價值則為十五％。

為避免房市逆轉，打壞金融體系平衡，大陸銀監會要求各銀行，對房價下跌進行壓力測試。交通銀行（簡稱交行）披露最新房貸壓力測試結果，報告中顯示，若房價下跌50%，交行個人貸款不良率僅增加約1.2個百分點，因此該行副行長錢文揮認為整體風險不大。

交行在2010年半年報會議上公布相關訊息，錢文揮指出，交行按照房價下跌30%、40%和50%進行模擬，結果顯示，即使房價下跌50%，不良率改變仍相對較小，錢文揮表示：「房價下跌50%，交行對公房地產貸款不良率上升約1.6個百分點，對個人貸款不良率增加約1.2個百分點。」

除了房貸壓力測試，錢文揮也證實，該行正對地方政府融資平台進行統計分類，據了解，商業銀行以70%和30%區分為4類，其中「可覆蓋類」是指平台貸款借款主體，可以自有現金流收入覆蓋100%及以上貸款本息，「基本覆蓋類」指現金流收入可以覆蓋70%~100%貸款本息，「部分覆蓋類」是現金流收入可覆蓋30%~70%貸款本息，而現金流收入覆蓋低於30%為「不能覆蓋類」。

興業證券近日發布的一份研究報告也曾透露，銀監會最近對各家銀行的地方政府融資平台貸款進行檢查，並規定了上述4種分類方式。該報告認為，完全覆蓋類貸款，大約占全部政府融資平台貸款27%，基本覆蓋類和部分覆蓋類約占60%。

ECFA政策帶動對房市和股市的利多是否都已發酵，專家建議仍要有「利多出盡」的警覺，尤其目前歐美景氣未見好轉，加上年底選戰在即，都可能讓房市和股市的波動度加劇。

由民眾的看屋意願增減，就可嗅出房市景氣榮枯。根據永慶房仲集團最新發布的調查，央行於6月底祭出打房政策後，讓7月份大台北地區民眾的看屋意願大降，北市看屋熱情指數從6月份的548分降至515分，北縣則小跌2分至515分，也是全國看屋指數下滑的唯二區域。

永慶房屋新聞中心專案經理李建興表示，大台北地區以外的民眾，因為景氣復甦，且房價平穩成長，因此看屋意願提升，但是大台北地區民眾，則因政策的壓抑而首當其衝，看屋熱度明顯轉冷，加上當前屋主開價偏高，買賣雙方認知差距持續擴大，使得買方退場觀望，看屋欲望大降。

此外，太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，ECFA是雙面刃，且「選舉」向來是房市波動的主因，以今年底五都選舉來說，大約在上半年時，政府會持續釋出利多、炒熱房市，但到了11月的選舉期間，可能因各黨派競爭，民眾將重心轉移選舉議題，所以房市恐出現震盪，又再加上央行積極介入房市，近期房價飆升高點，因此下半年變數多，自用住宅市場恐不如年初一般活躍。

而台股方面，國泰投信總經理張錫在理財周刊舉辦「兩岸三地投資趨勢論壇」中指出，歐美景氣不佳，下半年台股仍會震盪整理，且因ECFA政策利多，讓所有股票雞犬升天，跟著上漲，應抱持「利多出盡」的警覺性。

張錫認為，過去10年由科技類股帶動台股漲勢，如今則由傳產、電子類股雙引擎帶動台股向上，張錫說，在眾利多的海水退潮後，才可發現投資利基，屆時精挑「多頭時夠強、空頭時也能守得住」的雙引擎個股，就能掌握投資機會。

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買到凶宅瑕疵屋，未來可以要求銀行停止撥款。金管會昨（19）日預告修法，未來要將房屋貸款撥款委託書列為範本的附件，內容除了借款人及出售人約定銀行撥款方式等，若房屋是凶宅、或是其他經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵，或者是其他買賣雙方約定事項等情事時，借款人可以要求銀行撤銷、解除或變更撥款委託、暫緩或停止撥付貸款，未來消費者權益將更有保障。

要委託停止撥付貸款，要先有3大要件，房屋產權移轉登記完畢、抵押權已設定給銀行、房屋買賣契約訂有交屋保留款，未來才可因輻射屋、海砂屋等條件，要求銀行停止撥付貸款。

金管會官員指出，現在僅有輻射屋、海砂屋等可要求銀行停止撥付貸款，未來將列入凶宅。

金管會表示，立法院在5月7日三讀通過修正民法第746條條文一案所作成的附帶決議，應於修正條文公布後6個月內修訂完成「購車、購屋貸款、消費性放款、保證及其他定型化契約不得記載事項」，明定禁止當事人約定拋棄先訴抗辯權，並要求債權人應先向主債務人求償，以保障弱勢的保證人權益。因此金管會研訂「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」第11點修正草案，將在近日公告。

金管會擬增訂第11點，規定銀行辦理自用住宅放款或消費性放款，如已取得足額擔保，不得約定徵提連帶保證人。如基於授信條件的補強，而需要徵提一般保證人，在主債務人不依約履行債務時，應先向主債務人求償，不得約定一般保證人拋棄先訴抗辯權。

此外，金管會也根據行政院消費者保護委員會4月29日審查「成屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」修正草案第5次審查會決議，研擬「個人購車及購屋貸款定型化契約範本」第1條修正草案，將「房屋貸款撥款委託書」列為範本之附件。

金管會進一步表示，「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」第11點修正草案將刊登於行政院公報及金管會銀行局網站，各界如有任何意見，自刊登於銀行局網站7日內，可以書面或電子郵件方式提出。

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李嘉誠旗下的長江實業集團十七日以七十六．一億港幣得標，其中紅磡填海區三六．六萬平方呎（約一萬零三百坪）地皮以三十五．一億港幣標得，較底價高出九成八；何文田豪宅區地皮為三九．四萬平方呎（約一萬一千坪）以四十一億港幣標得，較底價高出四成三。

周邊房價應聲上揚

由於港府上週五才出招打房，這個結果令市場人士跌破眼鏡。紅磡灣地皮標得價格每平方呎約九千六百港幣（約每坪一四○萬台幣），同區成屋每平方呎僅七千港幣（約每坪一百萬台幣），地皮的單位價格比成屋高出將近四成。標售結果公佈後，同區房價當場上揚，漲幅在三至十％，不少業主因無法決定加價幅度而封盤。

香港房價自去年以來漲了四成五，官方為了抑制房市泡沫，祭出提高自備款、限制預售屋轉售及釋出土地等措施，上週房價略有下跌。但十七日賣地後，兩塊地皮所在的九龍區房價全部又漲回來，因而引發質疑，認為官方打房出虛招。

地產商普遍支持政策，長江實業副主席李澤鉅表示，在拍賣場上搶地皮，價格不可能便宜，對後市並無指標意義。其他競標的開發商也認為，開出高價反映大家對香港經濟有信心，政府釋地有利房市健康發展。

不過，香港學者和立法會議員則痛批打房政策的效果連一星期都不到。理工大學建築及房地產系教授許智文表示，政府釋出的土地應限建中小型單位，才能嘉惠中下階層置產，而不是蓋豪宅讓建商大賺。立法會房屋事務委員會主席王國興也說，港府打擊房市泡沫證明無效，十月施政報告將推出更有用的措施如炒樓徵稅、推出中小型單位等。

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